¿Cuanto se demora en vender una casa?
Es relativo, depende de muchos factores como el precio, el lugar y un largo etc. Pero en general hay que tener claro que el vender una casa no es vender un auto o cualquier bien mueble. Salvo casos exepcionales, el proceso demora desde 4 o 5 meses hacia arriba. Pocos casos en menos tiempo.

¿Cuando uno es el dueño de la propiedad?
Sólo cuando la propiedad está inscrita en el conservador de Bienes Raíces

¿Cómo es el proceso de venta de una propiedad?
Lo explicamos claramente en el link que encuentras pinchando arriba de estas líneas

¿Qué documentos se solicitan para vender una propiedad?
En todos los casos…
Escritura de compraventa
Inscripción en el conservador
Revisión del libro en el conservador
Certificado de dominio vigente
Certificado de hipotecas y gravámenes
Certificado de avalúo (exento)
Pago de contribuciones (afecto)
Certificado municipal de no expropiación
Servicio de aseo sin deuda (municipalidad)
Certificado de tesorería sin deuda
Datos y fotocopia Cédula de identidad del vendedor y cónyuge; comprador y cónyuge (actividad, estado civil, domicilio)
libreta de matrimonio vendedor y comprador o certif matromonio
certificado médico con facultades mentales normales para mayores de 75 años
Certificado de deslindes

Adicionalmente en caso de herencias:
posesión efectiva
exención de pago o pago de impuesto de herencia
Inscripción de la posesión efectiva
Inscripción de la herencia

Adicionalmente en caso de crédito hipotecario:
Certificado de número
Certificado de recepción final
Certificado de no expropiación de serviu

¿Es necesario regularizar las ampliaciones para realizar la venta?

La respuesta es que técnicamente no, pero es muy conveniente hacerlo. La razón es que esto será exigido por bancos en el caso de crédito hipotecario, o por el Serviu en el caso de un subsidio, por lo que no hacerlo limitará las opciones de pago sólo al pago en efectivo, por lo que si se quiere vender la propiedad lo más rápido posible es preciso hacer el proceso de regularización.  Recordamos siempre que son muchos los factores que influyen en cada decisión.

¿Es necesario alzar la hipoteca para vender la propiedad, o vender una propiedad con deuda hipotecaria?

En ambos casos es necesario efectuar el alzamiento de hipoteca para realizar la compraventa. Pero esto no significa que no se pueda vender. El procedimiento en este caso es hacer el procedimiento normal, solicitándose todos los documentos normales para una compraventa y adicionalmente el valor final que cobrará el banco por liquidar la deuda.

Una vez que está todo, se realiza en la notaría directamente una «Escritura de Compraventa, alzamiento de hipoteca y alzamiento de prohibición» ,en el que se incluye en una sola escritura la compraventa y los alzamientos.

El comprador emite dos vales vista. Uno a nombre del banco con el monto necesario para liquidar la deuda, y otro por el valor restante a nombre del vendedor.

Esta escritura requiere de tres partes firmantes, que son el vendedor, el comprador, y el banco. Se firma la escritura por parte del vendedor y el comprador, y los dos vales vistas quedan en notaría.

La misma notaría se encarga de pagar la deuda en el banco, y tramitar la firma de la escritura por parte del Banco haciendo la solicitud para el alzamiento de la hipoteca. Una vez que llega la escritura a la notaría firmada por el banco, nuestra oficina corredora se encarga de inscribir en el conservador de bienes raíces respectivo terminándose el proceso.

¿Cuanto se demora el pago de un subsidio al vendedor?
Es relativo, depende del tipo de subsidio. En DS01 demora aproximadamente 3 meses. El DS49 demora entre 9 meses y un año.

¿Trabaja la oficina corredora con el subsidio DS49?
Normalmente no salvo casos muy exepcionales

¿Es posible hacer un contrato de arriendo con compromiso de compraventa para las propiedades que están a la venta?
Sí, es posible, pero es conveniente señalar que cuando uno hace un arriendo con compromiso de compraventa, queda estipulado en el contrato de arriendo que el dueño se compromete a vender la propiedad en algún tiempo específico y luego que suceda algo. Que se tramite un crédito hipotecario que ya tienen pre aprobado por ejemplo, o que se tramite el pago del subsidio ds49 que se demora como un año. Pero no se puede no especificar nada. Si uds nos cuentan que quieren comprar una casa en un futuro cercano, mediano, o lejano, nos imaginamos que deben tener alguna idea de cómo esperan hacerlo, ya que eso es lo que debe quedar estipulado en el contrato de arriendo, ya que un contrato de arriendo con compromiso de venta, amarra al dueño a no vendérsela a nadie más que no sean uds.

Lamentablemente, si tienen solamente la idea, nos tememos que nadie se amarrará con uds si no están claros los plazos y los mecanismos involucrados. Para hacer un arriendo con compromiso de compraventa, hay que tener claro qué es lo que se hará para comprarla y cuando sucederá.

Básicamente, ¿qué quieren hacer para comprarla? ¿Piensan obtener un subsidio? ¿piensan sacar un crédito? ¿tienen ahorro para comprarla? ¿van a recibir una plata? Si hay un compromiso de venta, las condiciones en que esa venta se llevará a cabo, y los momentos en que ello ocurra deben estar claros desde un principio, de lo contrario, como les explicamos, nadie se amarrará con uds si no están claras las condiciones básicas de qué es lo que quieren hacer….

Para la venta de un inmueble por parte de una persona de más allá de cierta edad, se necesita un certificado médico con facultades mentales normales.  Quién emite ese certificado….. ¿puede ser un médico de medicina general o geriatra o necesariamente tiene que ser psicólogo?

Internet es muy grande, por lo que sin saber donde se encuentra, no es posible comentar este tema de manera fidedigna.

La razón de esto es que el hecho de solicitar el mencionado certificado no está establecido en ley o normativa alguna, sino que es un hecho consensuado por las mismas notarías.

En virtud de lo anterior, cada notaría podría tener sus propias políticas al respecto. Por ejemplo, se le podría solicitar a personas sobre 75 años, y en otros lados a personas sobre 80 años, etc.

Lo que le podemos aportar, es que nuestra experiencia al menos, en la notaría donde normalmente trabajamos, es que nos han recibido certificados de médicos generales y de psicólogos sin inconveniente, lo que no necesariamente puede ser la experiencia que ud podría tener.

Le sugerimos preguntar en la notaría donde ud hará el trámite, dado que como le comentamos, al no ser una norma, cada notaría puede tener sus propios parámetros al respecto.

Me ofrecen derechos… ¿Qué son? ¿Es posible la venta de derechos? ¿Es peligrosa?

Hace siempre mucho ruido el tema de los derechos, y la generalización sobre esto es peligrosa porque puede mover a confusiones, dado que todo siempre depende del uso del suelo y el metraje del terreno.

Lo que sucede es que los planos reguladores municipales establecen el uso del suelo, esto es si los terrenos son habitacionales, industriales, agrícolas, etc.

En el caso de los predios rústicos, esto es un terreno con uso de suelo agrícola, ganadero o forestal, se supone que los terrenos son para estos fines, por lo que sólo se puede construir si tienen a lo menos 5000 metros, y en este caso sólo dos casas y una bodega, en la que se supone que una es la casa familiar y otra para los trabajadores.

En este contexto, si el terreno «menor» es inferior a ese metraje o ya hay construcciones en el terreno «mayor», no se debería construir porque no será reconocida y tampoco tendrá agua potable o luz eléctrica individual. La solución en esos casos es un remarcador para el tema de la luz y abastecerse de agua con pozo o contenedor.

En lo otro que hay que tener cuidado, y que va por otra vertiente, es en el hecho que no sea un terreno riesgoso, esto es con riesgo de relaves, inundaciones u otros, los que están identificados en el certificado de informes previos, porque en este caso, no solamente la casa no será reconocida, que podría ser lo de menos, sino que además irán a demolerla.

El tema de los derechos es bastante largo de explicar, pero es más o menos así para entenderlo…

Imagínese que usted con una amiga es dueña de una mesa. Lo único que se sabe es que ambas son dueñas de la mesa, pero se desconoce si usted es dueña de la mitad de arriba, de la mitad de abajo, o la de la izquierda o la de la derecha.

Cuando un terreno no está subdividido ocurre más o menos lo mismo. A pesar de que se hayan realizado cierres perimetrales materiales y físicos, no se ha regularizado la existencia del lote, lo que ocasiona que todos los propietarios son dueños del terreno grande sin que se especifique en papeles cuál parte es. (el ejemplo de la mesa)

Lo anterior en un predio rústico, esto es, uso de suelo agrícola, ganadero, o forestal, trae una serie de problemas, dado que legalmente, en el caso que sea un terreno agrícola, para poder construir en el terreno debe tener como mencionábamos, una superficie mínima 5.000 metros cuadrados, y sólo es posible construir dos casas y una bodega, y podrán tener agua potable y luz eléctrica sólo quienes habitan esas dos casas.

Los terrenos como un todo, normalmente tienen más de 5000 metros, pero como el terreno no está subdividido, los terrenos individuales no existen, por lo que el resto de las propiedades no tendrán existencia legal y por lo tanto tampoco luz eléctrica o agua potable. En este caso se debe surtir de electricidad a partir de la casa que la tiene y colocar un remarcador, y en el caso del agua, sólo con pozo o camiones aljibe.

En el evento que el loteo sobre suelo agrícola fuera efectivamente realizado, el resultado serían varios terrenos individuales, pero todos con una superficie de menos de 5000 metros, por lo que tampoco podrían edificar legalmente, ni tener agua potable o electricidad de manera normal.

Hacemos la aclaración porque hay mucho mito con respecto al tema de los derechos. Los problemas que nombramos se producen en suelos agrícolas, ganaderos o forestales. En el caso de los suelos habitacionales, si no se hace nada, los problemas serán mas o menos los mismos, la diferencia es que en este caso sí puede ser regularizado a futuro.

Se suele decir incluso que la venta de derechos está legalmente prohibida. Eso no es correcto. Lo que está prohibido es la venta de varios derechos por parte de quien o quienes tienen la totalidad de la propiedad, convirtiéndola en un loteo irregular. Pero se pueden vender los derechos individuales sin problemas, o la venta de todos los derechos por todos los propietarios simultáneamente a una sola persona, de tal manera que lo resultante sea como único propietario quien compró.

Por lo anterior, si le ofrecen un terreno, lo primero que debe preguntar es si tiene rol individual, esto significa que está reconocido como un terreno individual por Impuestos internos. Si no tiene rol individual, le venderán derechos, y en este caso, no se deje llevar por el precio y hágase asesorar por alguien que sepa, que podría ser un abogado de su confianza, o un corredor de experiencia que esté asociado a alguna de las  tres más importantes asociaciones gremiales de corredores de propiedades que les dan garantías de la más absoluta transparencia, conocimientos y  y comportamiento ético del corredor asociado. Estas asociaciones son Uciq, Unión de corredores inmobiliarios de Quillota para esta provincia;  Cpval, Corredores de propiedades de la región de Valparaíso, para esta región; Coproch, Corredores de propiedades de Chile y Acop, Asociación de corredores de propiedades, ambas a nivel nacional.  Desconfíe de otras asociaciones.

¿Cuanto cobra la corredora por sus servicios?

Depende de lo que se trate. Todas las respuestas las encontrarás en nuestra página de Honorarios, que está en este enlace

¿Tienes alguna otra duda?….. Nos encantará atenderte, visita nuestro formulario de contacto que encuentras por acá