Hola… Si han llegado hasta acá, es porque les interesa el proceso que nosotros empleamos en la venta de una propiedad

Les comentaremos de manera más o menos general cómo es este  proceso, dado que las particularidades del mismo dependerán de cual es la situación específica de cada propiedad.

Como ya les mencionamos, a diferencia de otros corredores, no le es solicitada exclusividad en la venta o arriendo de su propiedad, o sea la propiedad puede ser ofrecida por nosotros, Ud. mismo o cualquier otra persona, de manera simultánea. Es posible que otros servicios de corretaje le soliciten esta exclusividad por algún tiempo.

De igual manera, a diferencia de otros corrredores, estamos conscientes de su privacidad, por lo que le comentamos que no necesariamente nos debe entregar las llaves de la propiedad, las visitas pueden ser con Ud. presente o cualquier persona de su confianza, previa coordinación con usted. Comentamos en todo caso que la experiencia nos indica que efectivamente es necesario que contemos con esas llaves, pero podemos acomodar para coordinar con ud si fuera de otra manera

Y finalmente, no le solicitaremos ningún tipo de documento en garantía. Dentro del proceso de corretaje de propiedades es común que se pida un documento, dado que en la gestión se invierte tiempo y mucho esfuerzo de profesionales especializados, y finalmente el cliente decide no vender la propiedad, o venderla a interesados que llegaron por el corredor, pero la venta se hace de manera directa con ellos con el fin de ahorrarse el pago de comisiones. Nosotros no pedimos ese documento en garantía, pero a cambio rogamos encarecidamente que se respete nuestro trabajo.

Y a partir de allí podemos hablar de que comienza el proceso, dado que la gestión comienza antes del contacto con el corredor, y comienza con la decisión de venta

¿A que nos referimos?

A que la persona que sea la propietaria de la vivienda, efectivamente esté decidida a vender.

Es muy común por ejemplo, en el caso de adultos mayores y que tienen dos o más hijos, que haya un contacto con una corredora, se comience a comercializar la propiedad, y que en el momento que aparezca el comprador adecuado, se diga que uno de los hijos, o todos, u otros familiares la convencieron que era mejor no vender y todo el esfuerzo realizado se pierde irremediablemente.

Lo mismo sucede con el precio. Se determina un valor y finalmente aparecen personas que hacen que el valor cambie por parte del vendedor y se pierde tiempo y esfuerzo, como asimismo las rabias de ese posible comprador que siente que se le mintió.

Los corredores piden un documento en garantía por todas estas cosas. Nosotros no lo hacemos, pero insistimos, les rogamos encarecidamente respetar nuestro trabajo.

Por lo tanto para partir, lo primero, es que el propietario de la vivienda esté decidido efectivamente a vender sin la presión de decisión en contra de otros hijos o familiares. O en su defecto, que las personas que están en contra si las hubiera, no sean gravitantes una vez que se haya comenzado el proceso de comercialización. Lo mismo para el valor que se le pondrá a la propiedad.

Tal vez sea algo majadero decirlo, pero no es fácil emocionalmente vender una casa usada y por eso suceden los problemas que comentamos. No se está vendiendo una casa, se está de paso dejando atrás una vida, recuerdos, y momentos felices o tristes. Es más fácil si se trata de una segunda vivienda, pero en fin, cualquiera que sea el caso, la decisión de venta y el valor aproximado de lo que se espera, debe ser decisión tomada antes de contratar cualquier corredor o de vender la propiedad por ustedes mismos.

Una vez que la decisión de venta y su valor aproximado está tomada por parte del propietario, nosotros procedemos de la siguiente manera:

(insistimos que cada corredor puede tener diferentes maneras de proceder)

a) Reunión física para definir los procesos y recibir los documentos. La venta de una propiedad exige varios documentos, pero partimos en esa reunión con una fotocopia del C.I. del propietario, la escritura de la vivienda y la inscripción en el conservador de bienes raíces.

Además de conocerse, explicar el procedimiento y definir los valores a esperar, hay que revisar si quien vende efectivamente lo puede hacer. Que esté a nombre de la persona y que no aparezcan otras personas con eventuales derechos.

Por ejemplo, que la casa esté a nombre de la persona pero que sea viudo ( o viuda) en cuyo caso hay que hacer la liquidación de la sociedad conyugal si correspondiese. Detalles hay muchos e insistimos que cada caso es distinto.

Nuestros profesionales especializados se encargarán de realizar este estudio con tiempo

En la primera reunión se definen también los métodos bajo los cuales se aceptará el pago. (sólo efectivo, crédito hipotecario, subsidios y cuales de ellos), analizando las ventajas y desventajas de cada uno

Con posterioridad se efectúa una visita a la propiedad por parte de la corredora con uds, y se afina el precio si correspondiese en función de cómo está.

Se define el protocolo de cómo y quién la mostrará.

b) Si hubiese algo que regularizar, por ejemplo, inscripciones, posesiones efectivas, alzamiento de hipotecas o prohibiciones, etc, estos se regularizan preferentemente antes de comenzar a comercializarla. Igual dependiendo de la situación es posible ajustarlo, pero haciéndolo antes se agilizan los procesos.

Otra duda muy común dice relación con la regularización de las ampliaciones. ¿Es necesario regularizar las ampliaciones para realizar la venta?

La respuesta es que técnicamente no, pero es muy conveniente hacerlo. La razón es que esto será exigido por bancos en el caso de crédito hipotecario, o por el Serviu en el caso de un subsidio, por lo que no hacerlo limitará las opciones de pago sólo al pago en efectivo, por lo que si se quiere vender la propiedad lo más rápido posible es preciso hacer el proceso de regularización.  Recordamos siempre que son muchos los factores que influyen en cada decisión.

c) Se comienza el proceso de comercializar la propiedad.

Las ventas llegan el 70% a través de internet. Un 29% por los letreros que se le colocan a la vista, y un 1% por consultas espontáneas en nuestra oficina.

Tenemos un equipo especializado en administrar los diferentes sitios y redes sociales

d) Una vez encontrado el comprador, se presenta la propuesta al vendedor

e) Aceptada la propuesta, se firma una promesa de compraventa en notaría para amarrar al comprador por el tiempo que se necesite para la obtención de todos los documentos en los conservadores de bienes raíces, SII, registro civil, notarías y municipalidades, que son los solicitados por la notaría para realizar la compraventa.

Estos trámites los realiza la oficina corredora. Los costos de los documentos son financiados por el vendedor.

Y dependiendo del mecanismo de pago, también la corredora podría gestionar el crédito hipotecario si corresponde, presentando la documentación al banco, realizando el seguimiento de su aprobación comercial y posterior trámite operativo. Los costos de estos documentos son obviamente de cargo del comprador.

El costo de la promesa de compraventa es de cargo del comprador y del vendedor a partes iguales

f) Se realizan los trámites anteriormente nombrados

g) Se gestiona la compra venta en la notaría, sacando la hora y coordinando la reunión y aseguramiento del pago al vendedor. El costo en la notaría de la compraventa final y la escritura es de cargo del comprador

h) Se cancelan los honorarios al corredor de propiedades por parte del vendedor. Se acepta efectivo, cheque o transferencia bancaria. Lamentablemente nosotros en particular no trabajamos con sistema redcompra.

i) Inscripción en el conservador de bienes raíces. El costo de la inscripción en el conservador es de cargo del comprador

j) Se cancelan los honorarios al corredor de propiedades por parte del comprador.

Recordamos que por los mencionados servicios….

  • Vendedor cancela el 2% del valor de la venta del bien
  • Comprador cancela el 2% del valor de la venta del bien

Esperamos sinceramente haber satisfecho todas vuestras dudas. Para inquietudes más específicas, les sugerimos visitar nuestra página de «Preguntas Frecuentes»

Quedamos a la espera de vuestro contacto

Reciban uds un cordial saludo.

8 thoughts on

  1. Buen dia y muchas gracias por la detallada explucasion, queda clara primero poner al dia la ampliacion luego de ello, solicitare su profesionalismo para vender nuestro hogar, soy de renca que tengan un exlente dia

  2. Buenas noches,
    Favor una duda, si la compra se realiza al contado con VV a nombre del banco(saldo de la deuda),VV a nombre del comprador y VV a nombre de la corredora, quien realiza estos cálculos? Pasa que la corredora que me realizó los cálculos a mi, me los objetó el banco. De quien es esa labor?
    Muchas gracias.

    1. Buenos días:
      Nos imaginamos que se encuentra en Chile, dado que en otros paises puede funcionar de otra manera.
      En Chile, es difícil dar una respuesta sin saber los detalles de la operación, dado que pueden influir muchos factores.
      Por lo anterior, le responderemos sólo de manera general habida consideración que podrían existir otros factores que hagan que el proceso se lleve de otra manera.
      Pero de manera general, lo primero que hay que entender,

      es que la deuda es del vendedor,

      por lo que es responsabilidad del vendedor ir al banco y solicitar un detalle de la liquidación, dicho de otra manera, cuanto es el valor que cobrará el banco para dar de baja la operación.
      Este trámite no lo puede hacer la corredora, o un tercero como el comprador por ejemplo, dado que las operaciones bancarias y sus montos involucrados están sujetos a secreto bancario y los bancos están imposibilitados de entregar esa información a alguien que no sea el deudor. Excepciones a esto lo constituye cuando es solicitado por tribunales a través de la justicia ordinaria o militar, o es solicitada por el superintendente de bancos. Salvo ellos, los bancos no entregarán esa información a alguien que no sea el deudor.
      Dicho esto, el deudor va al banco y solicita el detalle.
      El banco entregará un documento que se llama «Carta de resguardo», en el que consta el monto que cobrará para la liquidación de la deuda, el plazo de validez del documento, y el hecho de que se compromete a alzar la hipoteca si le pagan ese monto. Esto último es importante porque a veces hay Hipotecas que garantizan todas las operaciones que el deudor tiene con el banco y no sólo el crédito hipotecario que dio origen a la hipoteca.
      Con ese documento en la mano se deben emitir los vales a la vista.
      Esto es importante hacerlo dado que para liquidar la deuda, el banco cobra algunos costos adicionales.
      Si esto no se hace, se corre el riesgo de hacer un cálculo con los documentos que se tengan a mano, (a veces se puede presumir de los mismos dividendos), o bien otros documentos entregados y que los involucrados tengan en su poder, y ese cálculo estará necesariamente erróneo.
      Esto es porque si está atrasado el banco incluirá abogado, intereses penales y costas judiciales. Y si está al día, incluirá un período de cobro de dividendos adicionales, que normalmente son tres meses mas intereses.
      Lo otro que puede suceder, (ocurre raras veces pero a veces ocurre) es que va el deudor a pedir el documento y un ejecutivo inexperto le entregue un documento normal que tienen en sus sistemas informáticos que no incluye los dividendos adicionales u otros costos, ya sea porque el ejecutivo no maneja bien el tema o el deudor no le dijo que era para liquidar el crédito y pidió sencillamente «un certificado de deuda» sin dar mayores explicaciones.
      Resumiendo.
      Si alguien realizó los cálculos para la liquidación de la deuda que no fuera el mismo banco, o si lo hizo el banco pero el ejecutivo bancario no manejó bien el tema y le entregó un certificado simple ya sea por desconocimiento o porque el deudor no se explicó correctamente, el área hipotecaria objetará la operación porque los montos del vale a la vista no cuadrarán con lo que se requiere para pagar el crédito.
      Respondiendo a la pregunta original que ud nos hace, la labor es del deudor del crédito dado que la deuda es suya, y lo que corresponde es ir al banco a solicitar el valor del prepago.
      Buena pregunta la que hace, la incluiremos en la página como orientación
      Reciba ud un cordial saludo!!

  3. Muy agradecida. Primera vez haciendo una gestión de venta y no sabía por dónde comenzar. Todo muy claro en su explicación. Que Dios siga multiplicando sus ganancias por entregar tan valiosa información.

    1. Buenas noches, se está vendiendo una propiedad y el corredor informa que se entregará el vv a nombre del vendedor en la notaria y que esta demora 20 días en entregarlo para ser depositado, eso es efectivo?
      Gracias

      1. Hola.
        Gracias por consultarnos
        Lo más probable es que se estén confundiendo los conceptos.
        A no ser que tengan instrucciones especiales, lo que desconocemos, las notarías entregan los vv inmediatamente que se hayan cumplido las condiciones que se estipulan para su entrega.
        Sin conocer el detalle es difícil saber lo que puede pasar, pero lo que presumimos, es que se estableció como condición para la entrega de los vv, que la propiedad esté correctamente inscrita en el conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que es bastante lógico, habida consideración que una vez realizada dicha inscripción es cuando se constituye como nuevo dueño, y no cuando se firma la escritura. Por lo tanto, una vez firmada la escritura necesariamente debe ser inscrita en el conservador, y este último trámite es el que demora normalmente entre 15 a 20 días. Los vendedores pueden retirar el vv contra la presentación del documento de inscripción en el Conservador, de allí que le mencionan del plazo de los 20 días.
        Un cordial saludo!!

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *