Venta de una propiedad
El trabajo realizado en caso de venta de la propiedad, incluye:
- Comercialización de la venta de la propiedad
- Gestión de promesa de compraventa en notaría
- Realización de los trámites necesarios en los conservadores de bienes raíces, SII, registro civil, notarías y municipalidades, con el fin de regularizar la documentación necesaria a fin de hacer efectiva la venta, confeccionando la carpeta final para tal fin
- Gestionar el crédito hipotecario si corresponde, presentando la documentación al banco, realizando el seguimiento de su aprobación comercial y posterior trámite operativo
- Gestionar la compra venta en la notaría y aseguramiento del pago al vendedor
- Asesoramiento para la posterior inscripción en el conservador de bienes raíces.
Arriendo de una propiedad
Por otra parte, los servicios por el arriendo de una propiedad, incluyen:
- Verificación de la idoneidad comercial y penal de los futuros arrendatarios, de tal manera que se asegure en el futuro el pago mensual del arriendo
- Orientación en la documentación requerida a los arrendatarios para la validación legal del contrato (en caso de participación en los gananciales, patrimonio reservado u otros)
- La confección del contrato según sus necesidades y asesoramiento legal
Además, el servicio considera la eventual administración de la propiedad, en caso que el arrendador lo desee, lo que incluye:
- Confección del inventario respectivo
- Gestión de cobranza mensual del canon de arriendo
- Cálculo de la reajustabilidad del arriendo según el índice de precios al consumidor
- Verificación del pago periódico de los consumos de servicios por parte del arrendatario
- Coordinación de las necesidades de pago no locativas
- Asesoramiento en la cobranza ante la no restitución de la propiedad en la en la fecha de término del arrendamiento según Art. 6º Ley 18.101
- Coordinación de las visitas en caso de venta
- Inclusión de los arrendatarios morosos en las bases de datos comerciales respectivas
- Cobranza judicial y desalojo de deudores morosos
Para volver al inicio, pinche arriba de estas líneas
Ahora bien, ¿Cómo es el proceso paso a paso en la venta de una propiedad?
Les comentaremos de manera más o menos general cómo es este proceso, dado que las particularidades del mismo dependerán de cual es la situación específica de cada propiedad.
A diferencia de otros corredores, no le es solicitada exclusividad en la venta o arriendo de su propiedad, o sea la propiedad puede ser ofrecida por nosotros, Ud. mismo o cualquier otra persona, de manera simultánea. Es posible que otros servicios de corretaje le soliciten esta exclusividad por algún tiempo.
De igual manera, a diferencia de otros corrredores, estamos conscientes de su privacidad, por lo que le comentamos que no necesariamente nos debe entregar las llaves de la propiedad, las visitas pueden ser con Ud. presente o cualquier persona de su confianza, previa coordinación con usted. Comentamos en todo caso que la experiencia nos indica que efectivamente es necesario que contemos con esas llaves, pero podemos acomodar para coordinar con ud si fuera de otra manera.
Y finalmente, no le solicitaremos ningún tipo de documento en garantía. Dentro del proceso de corretaje de propiedades es común que se pida un documento, dado que en la gestión se invierte tiempo y mucho esfuerzo de profesionales especializados, y finalmente el cliente decide no vender la propiedad, o venderla a interesados que llegaron por el corredor, pero la venta se hace de manera directa con ellos con el fin de ahorrarse el pago de comisiones. Nosotros no pedimos ese documento en garantía, pero a cambio rogamos encarecidamente que se respete nuestro trabajo.
Y a partir de allí podemos hablar de que comienza el proceso, dado que la gestión comienza antes del contacto con el corredor, y comienza con la decisión de venta
¿A que nos referimos?
A que la persona que sea la propietaria de la vivienda, efectivamente esté decidida a vender.
Es muy común por ejemplo, en el caso de adultos mayores y que tienen dos o más hijos, que haya un contacto con una corredora, se comience a comercializar la propiedad, y que en el momento que aparezca el comprador adecuado, se diga que uno de los hijos, o todos, u otros familiares la convencieron que era mejor no vender y todo el esfuerzo realizado se pierde irremediablemente.
Lo mismo sucede con el precio. Se determina un valor y finalmente aparecen personas que hacen que el valor cambie por parte del vendedor y se pierde tiempo y esfuerzo, como asimismo las rabias de ese posible comprador que siente que se le mintió.
Los corredores piden un documento en garantía por todas estas cosas. Nosotros no lo hacemos, pero insistimos, les rogamos encarecidamente respetar nuestro trabajo.
Por lo tanto para partir, lo primero, es que el propietario de la vivienda esté decidido efectivamente a vender sin la presión de decisión en contra de otros hijos o familiares. O en su defecto, que las personas que están en contra si las hubiera, no sean gravitantes una vez que se haya comenzado el proceso de comercialización. Lo mismo para el valor que se le pondrá a la propiedad.
Tal vez sea algo majadero decirlo, pero no es fácil emocionalmente vender una casa usada y por eso suceden los problemas que comentamos. No se está vendiendo una casa, se está de paso dejando atrás una vida, recuerdos, y momentos felices o tristes. Es más fácil si se trata de una segunda vivienda, pero en fin, cualquiera que sea el caso, la decisión de venta y el valor aproximado de lo que se espera, debe ser decisión tomada antes de contratar cualquier corredor o de vender la propiedad por ustedes mismos.
Una vez que la decisión de venta y su valor aproximado está tomada por parte del propietario, nosotros procedemos de la siguiente manera:
(insistimos que cada corredor puede tener diferentes maneras de proceder)
a) Reunión física para definir los procesos y recibir los documentos. La venta de una propiedad exige varios documentos, pero partimos en esa reunión con una fotocopia del C.I. del propietario, la escritura de la vivienda y la inscripción en el conservador de bienes raíces.
Además de conocerse, explicar el procedimiento y definir los valores a esperar, hay que revisar si quien vende efectivamente lo puede hacer. Que esté a nombre de la persona y que no aparezcan otras personas con eventuales derechos.
Por ejemplo, que la casa esté a nombre de la persona pero que sea viudo ( o viuda) en cuyo caso hay que hacer la liquidación de la sociedad conyugal si correspondiese. Detalles hay muchos e insistimos que cada caso es distinto.
Nuestros profesionales especializados se encargarán de realizar este estudio con tiempo
En la primera reunión se definen también los métodos bajo los cuales se aceptará el pago. (sólo efectivo, crédito hipotecario, subsidios y cuales de ellos), analizando las ventajas y desventajas de cada uno
Con posterioridad se efectúa una visita a la propiedad por parte de la corredora con uds, y se afina el precio si correspondiese en función de cómo está.
Se define el protocolo de cómo y quién la mostrará.
b) Si hubiese algo que regularizar, por ejemplo, inscripciones, posesiones efectivas, alzamiento de hipotecas o prohibiciones, etc, estos se regularizan preferentemente antes de comenzar a comercializarla. Igual dependiendo de la situación es posible ajustarlo, pero haciéndolo antes se agilizan los procesos.
Otra duda muy común dice relación con la regularización de las ampliaciones. ¿Es necesario regularizar las ampliaciones para realizar la venta?
La respuesta es que técnicamente no, pero es muy conveniente hacerlo. La razón es que esto será exigido por bancos en el caso de crédito hipotecario, o por el Serviu en el caso de un subsidio, por lo que no hacerlo limitará las opciones de pago sólo al pago en efectivo, por lo que si se quiere vender la propiedad lo más rápido posible es preciso hacer el proceso de regularización. Recordamos siempre que son muchos los factores que influyen en cada decisión.
c) Se comienza el proceso de comercializar la propiedad.
Las ventas llegan el 70% a través de internet. Un 29% por los letreros que se le colocan a la vista, y un 1% por consultas espontáneas en nuestra oficina.
Tenemos un equipo especializado en administrar los diferentes sitios y redes sociales
d) Una vez encontrado el comprador, se presenta la propuesta al vendedor
e) Aceptada la propuesta, se firma una promesa de compraventa en notaría para amarrar al comprador por el tiempo que se necesite para la obtención de todos los documentos en los conservadores de bienes raíces, SII, registro civil, notarías y municipalidades, que son los solicitados por la notaría para realizar la compraventa.
Estos trámites los realiza la oficina corredora. Los costos de los documentos son financiados por el vendedor.
Y dependiendo del mecanismo de pago, también la corredora podría gestionar el crédito hipotecario si corresponde, presentando la documentación al banco, realizando el seguimiento de su aprobación comercial y posterior trámite operativo. Los costos de estos documentos son obviamente de cargo del comprador.
El costo de la promesa de compraventa es de cargo del comprador y del vendedor a partes iguales
f) Se realizan los trámites anteriormente nombrados
g) Se gestiona la compra venta en la notaría, sacando la hora y coordinando la reunión y aseguramiento del pago al vendedor. El costo en la notaría de la compraventa final y la escritura es de cargo del comprador
h) Se cancelan los honorarios al corredor de propiedades por parte del vendedor. Se acepta efectivo, cheque o transferencia bancaria. Lamentablemente nosotros en particular no trabajamos con sistema redcompra.
i) Inscripción en el conservador de bienes raíces. El costo de la inscripción en el conservador es de cargo del comprador
j) Se cancelan los honorarios al corredor de propiedades por parte del comprador.
Recordamos que por los mencionados servicios….
- Vendedor cancela el 2% del valor de la venta del bien
- Comprador cancela el 2% del valor de la venta del bien
Esperamos sinceramente haber satisfecho todas vuestras dudas. Para inquietudes más específicas, les sugerimos visitar nuestra página de «Preguntas Frecuentes»
Quedamos a la espera de vuestro contacto
Reciban uds un cordial saludo.
Hola
buenas noches , estuve viendo muchas preguntas pero ninguna me aclara una duda que tengo
Le comento:
Somos 7 hermanos que heredamos una propiedad la estamos vendiendo con subsidio por el serviu el problema es que todos desconfían de todos y la relación es pésima
Yo como hermano mayor busque toda la documentación que solicitan y esta todo ok loara vender
El problema es que todos quieres ser titulares para recibir el pago de la venta y esa persona entre repartir a cada uno lo que le corresponde no existirá alguna forma o que quede escriturado cundo se realice la venta que se les cánsele un cheque, vale vista o transferencia a casa uno de los herederos
Por qué la desconfianza y la mala realícenos que tenemos todos nos lleva a eso
De ante manos muchas gracias por la respuesta
Buenos días Juan
Para partir, todos son vendedores, por lo que si nada se establece, lo que corresponde es un pago para cada uno
Cuando la relación entre los hermanos es muy mala, lo recomendable es que el comprador tome vales a la vista a nombre de sí mismo y endosables, luego, llegado el momento en que deban ser entregados, endosa cada uno de los documentos a nombre de cada uno de los hermanos, dejandolos en custodia notarial para que sean entregados a cada uno cuando se cumplan las condiciones establecidas, que normalmente es la publicación en el Conservador de Bienes Raíces, dado que ese es el momento en que se constituye como nuevo dueño y no el momento de la firma de la escritura.
Esperamos haber aclarado sus dudas.
Un cordial saludo!!
Excelente página. Necesito hacer una consulta sobre reparaciones en un domicilio arrendado, llevamos 3 años arrendando un casa por medio de corredor de propiedad, siempre se nos han cuestionado los arreglos no locativos del domicilio y en este caso en particular no se quieren hacer cargo del arreglo de la techumbre de la propiedad, en la última lluvia aparecio una gotera en el comedor y uno de los baños se lluvio por completo, subí a mirar que pasaba y me di cuenta que las planchas del techo están corridas, ya que en estás no se ve fijacion alguna, se ven como sobrepuestas, sin tornillos, ganchos y nada que las fijé, hicimos saber el problema al corredor y la dueña y nos dice que somos nosotros quienes debemos correr con la reparación de el techo ya que llevamos 3 años en la casa y nunca se había llovido. Tengo entendido que estás reparaciones no son locativas, sino indispensables. Ya no sabemos a quien recurrir y que pasos seguir para que nos reparen esto…es posible que me orienten 🙏🙏
Hola Cristian, Gracias por consultarnos.
Sin estar allí y sin poder hacer un análisis en terreno de la situación, es poco probable que podamos ayudarle.
El gran punto es determinar la razón por la cual se están produciendo las filtraciones, y sobre ese punto recién se podrá saber si las reparaciones son locativas o no.
Supongamos por ejemplo que esto se ha producido porque las canaletas están tapadas. Claramente en ese caso quien debe correr con esos gastos es el arrendatario.
Su postura de que existen anormalidades en la estructura es totalmente válida.
Pero la postura de la propietaria de que si no ha se llovido antes con esas anormalidades y se llovió ahora también es totalmente válida.
Lo que el corredor debe hacer es mandar a una persona especializada a determinar la razón de las filtraciones. Si la razón es estructural, lo debe hacer el dueño. Si la razón es falta de mantenimiento (por la razón que sea), la debe hacer el arrendatario.
Sólo el diagnóstico de una persona especializada que vaya y diagnostique, y que por supuesto sea ajena a los intereses de ambas partes, le podrá dar el origen de las filtraciones, y en consecuencia quien debe pagar en la medida que sea o no locativa. Debe solicitarse a esa persona un diagnóstico por escrito que determine la causa.
Los pasos que debe seguir son instruir al corredor para que haga esto. Sólo con ese diagnóstico podrá dilucidar el tema.
Si el diagnóstico objetivo arroja que la razón dice relación con responsabilidad de uso, deberá pagar ud.
Si es estructural sin responsabilidad de uso, deberá pagar la propietaria.
Si una vez realizado este diagnóstico, la propietaria no quiere pagar debiendo hacerlo, o no llegar a un arreglo para ello, debe utilizar los recursos legales, para lo cual debe asesorarse con un abogado. IMPORTANTE: No debe jamás descontar por su cuenta del arriendo, hable con un abogado primero.
Le deseamos muy sinceramente que el problema se solucione.
Hola estimados tengo una duda , si quiero comprar una casa usada y ya está aprobado el crédito y tasación en qué momento debo pagarle al vendedor el 20% del pie ?
Buenos dias María, gracias por consultarnos
No existe una normativa específica para ello, dado que los procedimientos son los que establecen las partes.
Sin perjuicio de eso, la costumbre establece un procedimiento que es el que nosotros recomendamos.
Vaya ud al banco y tome un vale a la vista A SU PROPIO NOMBRE y que sea endosable. La razón de que esté a su nombre es que los dineros saldrán de su cuenta, por lo que si si hace el documento a nombre del vendedor, y el negocio se cae, no podrá recuperar los dineros salvo la buena voluntad del vendedor. En este caso, aunque no haya cobrado el documento, el vale a la vista estará a nombre del vendedor igual y las platas son de él, cobradas o no. Si se cae el negocio, y no le quiere devolver los dineros, tendrá que hacer un juicio para recuperarlos. Para evitar todos estos conflictos, debe ud. tomar un vale a la vista por el 20% para ud misma y que sea endosable.
Una vez que comprador y vendedor hayan firmado la escritura definitiva de compra venta, endose el documento al vendedor de la propiedad y coloque instrucciones notariales para que el documento quede en resguardo del notario para ser entregado al vendedor SÓLO CUANDO LA PROPIEDAD APAREZCA INSCRITA A NOMBRE SUYO EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES.
Esto es así porque la propiedad estará a nombre suyo sólo cuando esté inscrita en el conservador, la firma de la escritura es un trámite previo, no genera que ud sea la dueña. Ud es la dueña sólo cuando está inscrita en el conservador.
Por lo general no recomendamos jamás entregar dineros a cuenta de nada. Entregue dineros cuando la vivienda sea suya
Esperamos haberla ayudado
Hola! Que buena pagina!!
Tengo una consulta, estoy revisando una escritura por la compra de una parcela (yo como parte compradora) y en la escritura aparece el rol de intermediación del corredor con sus respectivos cobros de honorarios. Esto es correcto? O está de más esta clausula en la escritura?
Quedo atento! Muchas gracias!!
Buenas tardes José, gracias por consultarnos.
La cláusula está totalmente de más.
Ahora bien…¿ud está seguro que nos está hablando de la escritura? ¿No la estará confundiendo con la promesa de compraventa?
El colocar la intermediación del corredor en la promesa de compraventa es una cláusula común y genera derechos y obligaciones que son totalmente lícitos de establecer y por supuesto de respetar.
Ahora, colocarlos directamente en la escritura es una práctica muy poco común, dado que normalmente los honorarios de los corredores se establecen y caucionan a través de vales a la vista con instrucciones notariales en conjunto con los vales a la vista para el vendedor, los que quedan en custodia hasta que se cumplan las instrucciones, momento en que serán entregados a cada uno.
Nosotros lo hemos visto muy pocas veces, y han sido en ocasiones en que por factores muy especiales no ha sido posible tomar un vale a la vista.
Por lo anterior, colocarlos directamente en la escritura normalmente estarían de más. Pero si aún así estuvieran puestos, no hace ningún daño que estén allí colocados mientras la escritura esté bien redactada. Si esto se cumple, no debería traer ningún problema es que estén allí establecidos.
Esperamos haber aclarado sus dudas
Un cordial saludo!!
Hola una consulta si vendo una propiedad con corredora y somos 3 herederos y el mayor se está haciendo cargo, pero tengo una duda cuando se venda la casa el corredor distribuye el dinero de la venta a los herederos?? O el dinero lo recibe uno de los dueños?? Gracias
Buenos días Alejandra
Para partir, quien distribuye los dineros es el comprador, en ningún caso el corredor.
La costumbre establece dos maneras de hacerlo, sin perjuicio que se pueda adecuar de una manera específica distinta, y depende muy especialmente de cómo se lleven los hermanos.
La primera es cuando la relación entre los hermanos es muy mala, en cuyo caso lo recomendable es que el comprador tome tres vales a la vista a nombre de sí mismo y endosables, luego, llegado el momento en que deban ser entregados, endosa cada uno de los documentos a nombre de cada uno de los hermanos pasándoles uno a cada uno, o dejandolos en custodia notarial para que sean entregados a cada uno cuando se cumplan las condiciones establecidas, que normalmente es la publicación en el Conservador de Bienes Raíces, dado que ese es el momento en que se constituye como nuevo dueño y no el momento de la firma de la escritura.
La segunda es que las relaciones entre los hermanos sea buena, en cuyo caso facilita mucho que dos de los hermanos hagan un poder al tercer hermano, y que ese tercer hermano retire el vale a la vista y les haga llegar la plata a los otros dos. En este caso, la venta es mucho más fácil y rápida.
Si nada se establece, se debe hacer un vale a la vista a cada uno porque los vendedores son tres personas distintas
Esperamos haber aclarado sus dudas.
Un cordial saludo!!
A Sido un gusto encontrar su página y que nos de la opción de poder hacer consultas y resolver dudas. Muy buenos días, me llamo Lesly Zuñiga y soy corredora de Propiedades. Inicié un curso en 2 instituciones conocidas pero lamentablemente no fue lo que esperaba. Al momento de estudiar se entiende que nos enseñaran paso a paso los procedimientos que debemos realizar cómo corredores de propiedades y este no fue mi caso. Me entregaron plataformas con material para aprender, pero nada de como debemos iniciar, que procedimientos debemos hacer, que documentos debemos pedir en los distintos casos que se nos presenten. Tengo una laguna enorme con esto porque cuando consulto solo me dicen que la experiencia me ayudara aprender. Yo no sé si usted me pueda ayudar y orientar, ya que lo único que quiero es ser la mejor corredora y poder entregar el mejor servicio a mis clientes. Necesito saber que documentos debo pedir para ventas y arriendos. También para la venta de terrenos dentro y fuera de Santiago. No sé cómo iniciar. Espero que me pueda ayudar. De ante mano muchas gracias.
Buenos dias Lesly.
Gracias por consultarnos
Entendemos su situación porque cuando partimos estábamos igual. Pero lamentablemente no es posible responder de manera general sus consultas dado que en el caso de las ventas dependerá de la situación en la que se encuentra la propiedad, la situación en la que se encuentra el vendedor, donde está ubicada, y el método de financiamiento.
En todos los casos…
Escritura de compraventa
Inscripción en el conservador
Certificado de dominio vigente
Certificado de hipotecas y gravámenes
Certificado de avalúo (exento)
Pago de contribuciones (afecto)
Certificado municipal de no expropiación
Servicio de aseo sin deuda (municipalidad)
Certificado de tesorería sin deuda
Datos y fotocopia Cédula de identidad del vendedor y cónyuge; comprador y cónyuge (actividad, estado civil, domicilio)
libreta de matrimonio vendedor y comprador o certif matromonio
certificado médico con facultades mentales normales para mayores de 75 años
Certificado de deslindes
Adicionalmente en caso de herencias:
posesión efectiva
exención de pago o pago de impuesto de herencia
Inscripción de la posesión efectiva
Inscripción de la herencia
Adicionalmente en caso de crédito hipotecario:
Certificado de número
Certificado de recepción final
Certificado de no expropiación de serviu
y dependiendo de la situación, pueden ir saliendo papeles adicionales según sea el caso.
En el caso de los arriendos, debe solicitar la respectiva acreditación de renta y la verificación al menos de la moralidad comercial.
Como muy bien le mencionaron, sólo la experiencia le irá diciendo como actuar correctamente. Al principio habrán muchos errores, y está bien que ocurran, es parte del proceso.
Vimos su instagram, le sugerimos darle movimiento. Le sugerimos también crear una página web, dado que no la vimos en sus tarjetas de presentación en Instagram. Si le es difícil crear una página web por los costos asociados de entregar el diseño a un tercero, lo que siempre le recomendamos a los colegas que recién comienzan es crear una cuenta google(gmail), crear un blog a través de blogger con alguna de las plantillas gratuitas y comprar un dominio y luego asociarlo a la cuenta de blogger para que dirija allí. El costo del dominio está entre los 10 y 20 mil pesos, lo que es alcanzable. Una vez que esté generando ingresos, debe optimizar la página web con un diseñador dado que un buen diseño generará y aumentará ventas. Pero en lo inmediato, Blogger le servirá para partir.
Finalmente le recomendamos asociarse a CPVAL. Partió siendo una asociación gremial de corredores de la quinta región. Hoy está recibiendo a todo Chile. Continuamente está haciendo actualizaciones a los corredores, algunas gratuitas. Solicite el proceso a secretaria@cpval.cl Puede ver parte de su moviento en https://www.facebook.com/profile.php?id=100071840234421 Puede seguirlos.
Reciba a la distancia un cordial saludo y desde la distancia le deseamos muy sonceramente el mejor de los éxitos!!
Muchas gracias por la información. No me había percatado de su respuesta.
Quisiera saber que se hace con los documentos requeridos en caso de arriendo, debo llevar lo solicitado a mi cliente a notaría cuando firmemos contrato?
Y en venta también se presentan en notaría para firmar la promesa?
También quisiera saber por cuánto debo cobrar IVA, eso se cobra a parte del 2% de comisión. De ante mano muchas gracias!
Buenos dias lesly
Todos los documentos que ud solicita y le nombramos son para que ud verifique la idoneidad del arrendatario. Además de las cédulas de identidad de los firmantes, en la notaría sólo le pedirán el Certificado de dominio vigente de la propiedad con el fin de que la propiedad esté cubierta por la nueva ley «devuélveme mi casa». Si no tiene ese documento, el arriendo se puede hacer igual, pero no estará cubierto por la nueva ley lo que implicará operar de la manera tradicional en un juicio por desalojo. Adicionalmente es conveniente llevar el contrato ya hecho, dado que el formato de las notarías sólo será el parecido al de las librerías. Debe llevar el contrato ya confeccionado, las cédulas de identidad de los firmantes y el certificado de dominio vigente de la propiedad. Si una de las partes es una persona jurídica, debe llevar el poder de firma
Con respecto a la promesa de compraventa, no son necesarios esos documentos, se los pedirán cuando se haga la escritura, en la promesa basta con las cédulas de identidad
Con respecto a la boleta, si ud está cobrando IVA, significa que ud es una empresa o una persona natural que paga impuesto de primera categoría llevando contabilidad, y en ese caso le sugerimos contactar a quien se haga cargo de los dineros en su empresa, y si es unipersonal, a su contador. La manera de operar dependerá de si ud es una empresa o una persona natural y si se trata de impuestos de primera o segunda categoría. Si está hablando de IVA, sugerimos contactar al encargo de finanzas o a su contador
Saludos
Buenas tardes estoy viendo una propiedad para comprar con la vendedora estamos de acuerdo con el precio formas de pago etc..
Pero la corredora quiere que le pague el 1% con la promesa de compra venta lo que sería 1500000 más la tasación lo que no es menor y yo me preguntó si no se realiza la venta por cualquier motivo ese dinero lo pierdo ?.
O se puede dejar en custodia el pago ?
Saludos.
Hola José. Lamentablemente no está normado el cobro de los corredores de propiedades, sino que se tiene la libertad para que cada corredor cobre lo que estime pertinente, de la manera que estime conveniente, dejando establecido estos cobros desde el inicio desde luego.
La costumbre establece que en el caso de las ventas, se cancela al corredor el 2% del valor de la venta por parte de comprador y vendedor, y ese 2% la costumbre establece que el comprador lo cancela en el momento de la escritura, o dejando vales a la vista con instrucciones notariales, las que normalmente se liberan una vez que la propiedad está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Ahora bien, sin conocer los detalles del caso es arriesgado emitir una opinión, dado que en casos complejos hay corredores que solicitan una cancelación parcial en el momento de la promesa.
Ahora bien, si la venta no se realizó, la costumbre establece que la manera como se debe actuar en esta situación debería estar establecida en la misma promesa de compraventa. Si en la promesa se estableció que debe cancelarse a todo evento a la corredora, entonces debe hacerlo. La promesa establece derechos, pero también obligaciones.
Si a ud eso no le acomoda, puede dejar establecido en la misma promesa que en el momento de la firma de la escritura se dejarán los vales a la vista bajo instrucciones notariales, entre ellos la cancelación de los honorarios a la corredora, y que si la operación no se realiza se deben cancelar los honorarios a la corredora conjuntamente con la ejecución de la cláusula penal, esta última normalmente un 10% que tiene que pagar la parte incumplidora a la otra parte.
En general siempre recomendamos no realizar operaciones o aceptar cláusulas de las que no se esté plenamente convencido. El trabajo de un corredor normalmente termina en la compraventa en el momento en que está inscrita en el Conservador de manera correcta, cosa que es responsabilidad del corredor. La corredora puede argumentar que si alguien se echa para atrás, a ella nadie le pagará el trabajo realizado. Pero ud. puede contraargumentar que si el vendedor se echa para atrás, o la inscripción sale con reparos y no se puede inscribir , el pago de esos honorarios que ud. realizó los perderá irremediablemente porque nadie se los va a devolver.
Sugerimos establecer en la promesa las condiciones en que se cancelarán los honorarios en caso de que se realice la operación, y también en el caso que no se realice. Y dejar en custodia notarial los vales a la vista correspondiente a la operación hasta la correcta inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dado que este momento es el único momento en que ud se constituye como el dueño de la propiedad, no en el momento de la firma de la escritutra, y mucho menos en el momento de la promesa.
Lo anterior nada tiene que ver con el pago de la tasación que es una cosa diferente y que debe ser pagada a todo evento. En este caso, el momento de la promesa es un buen momento para hacerlo.
Recomendamos siempre trabajar con corredores asociados a Asociaciones gremiales de corredores, dado que normalmente tienen los conocimientos necesarios y están controlados por el muy estricto código de ética de estas instituciones. Entre estas asociaciones le podemos nombrar a COPROCH o ACOP a nivel nacional, UCIQ para la zona de Quillota, La Calera y quinta región interior, y CPVAL para toda la Quinta Región.
Reciba un cordial saludo y le deseamos el mejor de los éxitos!!
Hola, consulta, en el caso que yo esté vendiendo mi casa a través de una corredora y el comprador está trabajando con otra corredora. Al cerrar el trato e inscribir, yo debo pagar solo a mi corredora o debo pagar a ambos corredores?
Gracias
Hola Carolina.
Normalmente los corredores cuando hacen eso trabajan en una modalidad que se llama «canje», esto significa que el comprador le pagará honorarios a su corredor, y el vendedor le pagará al suyo, no habiendo pago de honorarios cruzados.
La corredora con quien está trabajando el comprador no debería cobrarle nada a ud.
Sugerimos conversar el tema con la corredora con la que ud. está trabajando y dejárselo claro desde el principio y a la brevedad, aunque ella ya debería saberlo. Si la otra corredora le solicita algún pago adicional, deje que se entiendan entre ellas. Ud. pague sólo a su corredora.
Saludos!!
Hola Buenas Tardes, me gustaría saber, si la Compradora no cumplió el plazo de compra, debe pagar un porcentaje por no cumplimiento, esto necesariamente hay que contratar un abogado para que se haga valer ese contrato? Y lo otro, hay que pagarle el 1% a la corredora aunque no se haya vendido la casa? Espero su respuesta por Favor, Gracias.
Hola Camila…
Nos da muy pocos detalles de lo que sucede, por lo que es muy difícil orientarla
Vamos por partes
Con respecto al tema de la no venta y el porcentaje por incumplimiento, lo primero es determinar si existe o no una promesa de compraventa firmada ante notario.
Si esa promesa firmada notarialmente NO existe, entonces no hay nada que hacer y puede despedirse de esa posibilidad.
Si la promesa firmada notarialmente SI existe, entonces debe partir haciendo un esfuerzo y negociar por la buena con la contraparte para el pago. Si no llega a acuerdo, debe contratar a un abogado porque debe hacer una demanda y ganar el juicio presentando las pruebas correspondientes.
Con respecto a la corredora, lamentablemente no está normado el cobro de los corredores de propiedades, sino que se tiene la libertad para que cada corredor cobre lo que estime pertinente, dejando establecido estos cobros desde el inicio desde luego.
La costumbre establece que en el caso de las ventas, se cancela al corredor el 2% del valor de la venta por parte de comprador y vendedor.
Si la corredora está cobrando el 1%, está cobrando menos de lo que la costumbre establece.
Ahora bien, si la venta no se realizó, la costumbre establece que la manera como se debe actuar en esta situación debería estar establecida en la misma promesa de compraventa. Si en la promesa se estableció que debe cancelarse a todo evento al corredor, entonces debe hacerlo. La promesa establece derechos, pero también obligaciones.
Si en la promesa nada se establece, otra forma de costumbre es establecerlo previamente en un documento denominado «orden de venta», que se firma al inicio cuando se entrega la propiedad en venta al corredor.
Si este documento nunca se firmó, y/o el tema no se habló desde un principio, quedará exclusivamente a su criterio si le cancela o no a la corredora, suponiendo que efectivamente la corredora esté solicitando ese pago.
Si existe ese documento y habla del tema, deberá actuarse en la forma prevista en ese documento, que para eso existe.
Si no existe ese documento pero el tema se conversó previamente, es de personas de buena educación respetar los acuerdos.
Si no existe el documento, y el tema jamás se conversó y la corredora se lo está pidiendo, quedará a su criterio.
Nosotros en lo particular dejamos establecido el tema en la orden de venta, pero considerando que esto no está normado, hay corredores que solicitan cancelar un monto o porcentaje por concepto del esfuerzo que ha significado el trabajo. Esto es entendible, justificable, y no constituye ningún acto ilícito. Hay que comprender que el que la propiedad no se haya vendido, no significa que no ha hecho nada. Hay normalmente un enorme trabajo de comercialización, muestra de la propiedad, sacar papeles, perdidas de tiempo de casi toda una mañana en el conservador de Bienes Raíces, en la municipalidad y un largo etc que como las partes no lo ven, entonces no lo valoran.
Nuestra recomendación es la siguiente:
Si la promesa existe y habla del tema, cíñase a ella.
Si no hay promesa, o esta no habla del tema pero la orden de venta existe y habla del tema, cíñase a ella.
Si no hay papeles, pero el tema se conversó desde el principio, respete su palabra.
Si ninguna de estas cosas ha sucedido, solicite al corredor(a) que le entregue un listado detallado de las acciones que se realizaron y la manera en que el corredor valoriza su trabajo. Sobre la base de lo anterior, una vez que le haya presentado ese documento, evalue si el trabajo vale lo que le está cobrando. Si ud considera (realmente a conciencia y con la mano en el corazón), que el trabajo realizado no vale lo que le está cobrando, a la corredora le quedará como experiencia que debe dejar esto establecido desde el principio.
Esperamos haber despejado sus dudas.
Reciba un cordial saludo !!
Buenas tardes,mi consulta es,al comprar una casa sin corredor de propiedades,que tramites son los que debiesemos hacer y que documentos son los que debiese tener el vendedor para no tener problemas.
Lo mismo si fuese un terreno ? Cuanto es lo minimo que se pudiese comprar para no tener problema con ninguna entidad.
Saludos cordiales.
Buenas tardes:
El comprador debe realizar el respectivo estudio de títulos, luego una promesa de compraventa con el vendedor, firmar la escritura en la notaría y preocuparse de la inscripción en el conservador de BBRR
Los documentos que debe tener el vendedor dependen del tipo de propiedad, la situación en la que se encuentra la propiedad, la situación en la que se encuentra el vendedor y donde está ubicada.
Si quiere asegurarse de no tener problemas, y no quiere los servicios de corredores de propiedades, sugerimos asesorarse con quien conozca el tema de manera presencial.
Saludos
Tengo mi propiedad en arriendo por medio de una corredora y aun no me tienen un arrendatario, mi ex pareja padre de mis hijas se entero que la arrendaria y me pidió el quedarse a vivir en la casa por que no tiene otro lugar donde vivir a lo que yo accedí. Devo pagar algo a la corredora ?
Hola Fabiola…
Lamentablemente no está normado el cobro de los corredores de propiedades, sino que se tiene la libertad para que cada corredor cobre lo que estime pertinente, dejando establecido estos cobros desde el inicio desde luego.
Ahora bien, la costumbre establece que en el caso de los arriendos (no de las ventas) , se cancela al corredor el 50% del valor del arriendo por parte del dueño, y otro 50% por parte del arrendatario, conjuntamente con las gestiones de administración posterior que son normalmente un 10% de cada arriendo por mes.
Si la gestión no se realizó, la costumbre establece que no se debería cancelar nada al corredor.
Sin perjuicio de lo anterior, y considerando que esto no está normado, hay corredores que solicitan cancelar un monto o porcentaje por concepto del esfuerzo que ha significado el trabajo. Esto es entendible, justificable, y no constituye ningún acto ilícito. Hay que comprender que el que no le haya conseguido aún un arrendatario, no significa que no ha hecho nada.
Los postulantes al arriendo se evalúan en varios aspectos y esto significa un esfuerzo y trabajo bastante grande, de lo contrario no se justifica un corredor y basta con colocar una publicación en Facebook y se le va a llenar de postulantes. El tema es que este cobro, si se aplica, debe estar claro desde el principio. Si no estaba claramente hablado desde el principio no recomendamos cancelar nada, la costumbre establece no hacerlo.
Esperamos haber despejado sus dudas.
Ahora bien, y con independencia de lo que nos pregunta, le podemos asegurar que la experiencia nos ha mostrado que en el caso de los ex que solicitan quedarse en la casa familiar después no hay como sacarlos y que cualquier arreglo se distorsiona no cumpliendose con ningún compromiso acordado. Esperamos que no sea su caso, pero por favor y con mucho respeto acepte un consejo de quienes llevan muchos años en este rubro… Ya sea por ud misma o con la ayuda de un corredor arriende esa casa y asegúrese los dineros para sus hijas.
Reciba un cordial saludo y le deseamos el mejor de los éxitos!!
Buen dia y muchas gracias por la detallada explucasion, queda clara primero poner al dia la ampliacion luego de ello, solicitare su profesionalismo para vender nuestro hogar, soy de renca que tengan un exlente dia
Nos alegramos de haber sido de utilidad.
Un cordial saludo!!
Buenas noches,
Favor una duda, si la compra se realiza al contado con VV a nombre del banco(saldo de la deuda),VV a nombre del comprador y VV a nombre de la corredora, quien realiza estos cálculos? Pasa que la corredora que me realizó los cálculos a mi, me los objetó el banco. De quien es esa labor?
Muchas gracias.
Buenos días:
Nos imaginamos que se encuentra en Chile, dado que en otros paises puede funcionar de otra manera.
En Chile, es difícil dar una respuesta sin saber los detalles de la operación, dado que pueden influir muchos factores.
Por lo anterior, le responderemos sólo de manera general habida consideración que podrían existir otros factores que hagan que el proceso se lleve de otra manera.
Pero de manera general, lo primero que hay que entender,
por lo que es responsabilidad del vendedor ir al banco y solicitar un detalle de la liquidación, dicho de otra manera, cuanto es el valor que cobrará el banco para dar de baja la operación.
Este trámite no lo puede hacer la corredora, o un tercero como el comprador por ejemplo, dado que las operaciones bancarias y sus montos involucrados están sujetos a secreto bancario y los bancos están imposibilitados de entregar esa información a alguien que no sea el deudor. Excepciones a esto lo constituye cuando es solicitado por tribunales a través de la justicia ordinaria o militar, o es solicitada por el superintendente de bancos. Salvo ellos, los bancos no entregarán esa información a alguien que no sea el deudor.
Dicho esto, el deudor va al banco y solicita el detalle.
El banco entregará un documento que se llama «Carta de resguardo», en el que consta el monto que cobrará para la liquidación de la deuda, el plazo de validez del documento, y el hecho de que se compromete a alzar la hipoteca si le pagan ese monto. Esto último es importante porque a veces hay Hipotecas que garantizan todas las operaciones que el deudor tiene con el banco y no sólo el crédito hipotecario que dio origen a la hipoteca.
Con ese documento en la mano se deben emitir los vales a la vista.
Esto es importante hacerlo dado que para liquidar la deuda, el banco cobra algunos costos adicionales.
Si esto no se hace, se corre el riesgo de hacer un cálculo con los documentos que se tengan a mano, (a veces se puede presumir de los mismos dividendos), o bien otros documentos entregados y que los involucrados tengan en su poder, y ese cálculo estará necesariamente erróneo.
Esto es porque si está atrasado el banco incluirá abogado, intereses penales y costas judiciales. Y si está al día, incluirá un período de cobro de dividendos adicionales, que normalmente son tres meses mas intereses.
Lo otro que puede suceder, (ocurre raras veces pero a veces ocurre) es que va el deudor a pedir el documento y un ejecutivo inexperto le entregue un documento normal que tienen en sus sistemas informáticos que no incluye los dividendos adicionales u otros costos, ya sea porque el ejecutivo no maneja bien el tema o el deudor no le dijo que era para liquidar el crédito y pidió sencillamente «un certificado de deuda» sin dar mayores explicaciones.
Resumiendo.
Si alguien realizó los cálculos para la liquidación de la deuda que no fuera el mismo banco, o si lo hizo el banco pero el ejecutivo bancario no manejó bien el tema y le entregó un certificado simple ya sea por desconocimiento o porque el deudor no se explicó correctamente, el área hipotecaria objetará la operación porque los montos del vale a la vista no cuadrarán con lo que se requiere para pagar el crédito.
Respondiendo a la pregunta original que ud nos hace, la labor es del deudor del crédito dado que la deuda es suya, y lo que corresponde es ir al banco a solicitar el valor del prepago.
Buena pregunta la que hace, la incluiremos en la página como orientación
Reciba ud un cordial saludo!!
Muy agradecida. Primera vez haciendo una gestión de venta y no sabía por dónde comenzar. Todo muy claro en su explicación. Que Dios siga multiplicando sus ganancias por entregar tan valiosa información.
Excelente su respuesta espero exista más información, y profesional que compartan sus experiencias con personal que recién empiezan,mil gracias
Buenas noches, se está vendiendo una propiedad y el corredor informa que se entregará el vv a nombre del vendedor en la notaria y que esta demora 20 días en entregarlo para ser depositado, eso es efectivo?
Gracias
Hola.
Gracias por consultarnos
Lo más probable es que se estén confundiendo los conceptos.
A no ser que tengan instrucciones especiales, lo que desconocemos, las notarías entregan los vv inmediatamente que se hayan cumplido las condiciones que se estipulan para su entrega.
Sin conocer el detalle es difícil saber lo que puede pasar, pero lo que presumimos, es que se estableció como condición para la entrega de los vv, que la propiedad esté correctamente inscrita en el conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que es bastante lógico, habida consideración que una vez realizada dicha inscripción es cuando se constituye como nuevo dueño, y no cuando se firma la escritura. Por lo tanto, una vez firmada la escritura necesariamente debe ser inscrita en el conservador, y este último trámite es el que demora normalmente entre 15 a 20 días. Los vendedores pueden retirar el vv contra la presentación del documento de inscripción en el Conservador, de allí que le mencionan del plazo de los 20 días.
Un cordial saludo!!