¿Cuanto se demora en vender una casa?
Es relativo, depende de muchos factores como el precio, el lugar y un largo etc. Pero en general hay que tener claro que el vender una casa no es vender un auto o cualquier bien mueble. Salvo casos exepcionales, el proceso demora desde 4 o 5 meses hacia arriba. Pocos casos en menos tiempo.
¿Cuando uno es el dueño de la propiedad?
Sólo cuando la propiedad está inscrita en el conservador de Bienes Raíces
¿Cómo es el proceso de venta de una propiedad?
Lo explicamos claramente en el link que encuentras pinchando arriba de estas líneas
¿Qué documentos se solicitan para vender una propiedad?
En todos los casos…
Escritura de compraventa
Inscripción en el conservador
Revisión del libro en el conservador
Certificado de dominio vigente
Certificado de hipotecas y gravámenes
Certificado de avalúo (exento)
Pago de contribuciones (afecto)
Certificado municipal de no expropiación
Servicio de aseo sin deuda (municipalidad)
Certificado de tesorería sin deuda
Datos y fotocopia Cédula de identidad del vendedor y cónyuge; comprador y cónyuge (actividad, estado civil, domicilio)
libreta de matrimonio vendedor y comprador o certif matromonio
certificado médico con facultades mentales normales para mayores de 75 años
Certificado de deslindes
Adicionalmente en caso de herencias:
posesión efectiva
exención de pago o pago de impuesto de herencia
Inscripción de la posesión efectiva
Inscripción de la herencia
Adicionalmente en caso de crédito hipotecario:
Certificado de número
Certificado de recepción final
Certificado de no expropiación de serviu
¿Es necesario regularizar las ampliaciones para realizar la venta?
La respuesta es que técnicamente no, pero es muy conveniente hacerlo. La razón es que esto será exigido por bancos en el caso de crédito hipotecario, o por el Serviu en el caso de un subsidio, por lo que no hacerlo limitará las opciones de pago sólo al pago en efectivo, por lo que si se quiere vender la propiedad lo más rápido posible es preciso hacer el proceso de regularización. Recordamos siempre que son muchos los factores que influyen en cada decisión.
¿Es necesario alzar la hipoteca para vender la propiedad, o vender una propiedad con deuda hipotecaria?
En ambos casos es necesario efectuar el alzamiento de hipoteca para realizar la compraventa. Pero esto no significa que no se pueda vender. El procedimiento en este caso es hacer el procedimiento normal, solicitándose todos los documentos normales para una compraventa y adicionalmente el valor final que cobrará el banco por liquidar la deuda.
Una vez que está todo, se realiza en la notaría directamente una «Escritura de Compraventa, alzamiento de hipoteca y alzamiento de prohibición» ,en el que se incluye en una sola escritura la compraventa y los alzamientos.
El comprador emite dos vales vista. Uno a nombre del banco con el monto necesario para liquidar la deuda, y otro por el valor restante a nombre del vendedor.
Esta escritura requiere de tres partes firmantes, que son el vendedor, el comprador, y el banco. Se firma la escritura por parte del vendedor y el comprador, y los dos vales vistas quedan en notaría.
La misma notaría se encarga de pagar la deuda en el banco, y tramitar la firma de la escritura por parte del Banco haciendo la solicitud para el alzamiento de la hipoteca. Una vez que llega la escritura a la notaría firmada por el banco, nuestra oficina corredora se encarga de inscribir en el conservador de bienes raíces respectivo terminándose el proceso.
¿Cuanto se demora el pago de un subsidio al vendedor?
Es relativo, depende del tipo de subsidio. En DS01 demora aproximadamente 3 meses. El DS49 demora entre 9 meses y un año.
¿Trabaja la oficina corredora con el subsidio DS49?
Normalmente no salvo casos muy exepcionales
¿Es posible hacer un contrato de arriendo con compromiso de compraventa para las propiedades que están a la venta?
Sí, es posible, pero es conveniente señalar que cuando uno hace un arriendo con compromiso de compraventa, queda estipulado en el contrato de arriendo que el dueño se compromete a vender la propiedad en algún tiempo específico y luego que suceda algo. Que se tramite un crédito hipotecario que ya tienen pre aprobado por ejemplo, o que se tramite el pago del subsidio ds49 que se demora como un año. Pero no se puede no especificar nada. Si uds nos cuentan que quieren comprar una casa en un futuro cercano, mediano, o lejano, nos imaginamos que deben tener alguna idea de cómo esperan hacerlo, ya que eso es lo que debe quedar estipulado en el contrato de arriendo, ya que un contrato de arriendo con compromiso de venta, amarra al dueño a no vendérsela a nadie más que no sean uds.
Lamentablemente, si tienen solamente la idea, nos tememos que nadie se amarrará con uds si no están claros los plazos y los mecanismos involucrados. Para hacer un arriendo con compromiso de compraventa, hay que tener claro qué es lo que se hará para comprarla y cuando sucederá.
Básicamente, ¿qué quieren hacer para comprarla? ¿Piensan obtener un subsidio? ¿piensan sacar un crédito? ¿tienen ahorro para comprarla? ¿van a recibir una plata? Si hay un compromiso de venta, las condiciones en que esa venta se llevará a cabo, y los momentos en que ello ocurra deben estar claros desde un principio, de lo contrario, como les explicamos, nadie se amarrará con uds si no están claras las condiciones básicas de qué es lo que quieren hacer….
Para la venta de un inmueble por parte de una persona de más allá de cierta edad, se necesita un certificado médico con facultades mentales normales. Quién emite ese certificado….. ¿puede ser un médico de medicina general o geriatra o necesariamente tiene que ser psicólogo?
Internet es muy grande, por lo que sin saber donde se encuentra, no es posible comentar este tema de manera fidedigna.
La razón de esto es que el hecho de solicitar el mencionado certificado no está establecido en ley o normativa alguna, sino que es un hecho consensuado por las mismas notarías.
En virtud de lo anterior, cada notaría podría tener sus propias políticas al respecto. Por ejemplo, se le podría solicitar a personas sobre 75 años, y en otros lados a personas sobre 80 años, etc.
Lo que le podemos aportar, es que nuestra experiencia al menos, en la notaría donde normalmente trabajamos, es que nos han recibido certificados de médicos generales y de psicólogos sin inconveniente, lo que no necesariamente puede ser la experiencia que ud podría tener.
Le sugerimos preguntar en la notaría donde ud hará el trámite, dado que como le comentamos, al no ser una norma, cada notaría puede tener sus propios parámetros al respecto.
Mi madre tiene demencia senil, la casa está a nombre de ella y yo soy el curador… ¿Puedo vender la casa?
Lamentablemente no puede hacerlo. el curador ad litem es una figura legal establecida para que una persona imposibilitada de administrar sus bienes se los administre un tercero, el que se denomina curador o curador ad litem.
Pero lamentablemente la administración de estos bienes no es tan simple.
Si hay un familiar a cuyo nombre está la casa, y está imposibilitado de venderla por sí mismo, el primer paso es dirigirse al juzgado de familia, el que a través de una resolución judicial nombrará al curador.
El segundo paso consiste en ir al Conservador de Bienes Raíces que corresponda a la propiedad e inscribir la resolución judicial que nombra al curador.
En el caso que el curador desee vender la propiedad, deberá acercarse al tribunal, y será este último quién efectúe la comercialización, pero llevándola a un remate; el tribunal no la venderá directamente a alguien, sino que las sacará a remate. Recibido el dinero del remate, y deducidos todos los gastos que se pudiesen originar a raíz del proceso, la diferencia en dinero será entregada al curador, una vez que la propiedad sea inscrita en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del nuevo dueño.
En el caso que el curador quisiera vender la casa por sí mismo, lo detendrán en la notaría en el momento de hacer la escritura, o frenarán la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. no podrá efectuar la transacción por sí mismo, y deberán necesariamente dirigirse al tribunal
Buenas noches,
Favor una duda, si la compra se realiza al contado con Vale Vista a nombre del banco (saldo de la deuda), Vale Vista a nombre del comprador y Vale Vista a nombre de la corredora, quien realiza estos cálculos? Pasa que la corredora que me realizó los cálculos a mi, me los objetó el banco. De quien es esa labor?
Buenas noches:
Nos imaginamos que se encuentra en Chile, dado que en otros paises puede funcionar de otra manera.
En Chile, es difícil dar una respuesta sin saber los detalles de la operación, dado que pueden influir muchos factores.
Por lo anterior, le responderemos sólo de manera general habida consideración que podrían existir otros factores que hagan que el proceso se lleve de otra manera.
Pero de manera general, lo primero que hay que entender….
es que la deuda es del vendedor,
por lo que es responsabilidad del vendedor ir al banco y solicitar un detalle de la liquidación, dicho de otra manera, cuanto es el valor que cobrará el banco para dar de baja la operación.
Este trámite no lo puede hacer la corredora, o un tercero como el comprador por ejemplo, dado que las operaciones bancarias y sus montos involucrados están sujetos a secreto bancario y los bancos están imposibilitados de entregar esa información a alguien que no sea el deudor. Excepciones a esto lo constituye cuando es solicitado por tribunales a través de la justicia ordinaria o militar, o es solicitada por el superintendente de bancos. Salvo ellos, los bancos no entregarán esa información a alguien que no sea el deudor.
Dicho esto, el deudor va al banco y solicita el detalle.
El banco entregará un documento que se llama «Carta de resguardo», en el que consta el monto que cobrará para la liquidación de la deuda, el plazo de validez del documento, y el hecho de que se compromete a alzar la hipoteca si le pagan ese monto. Esto último es importante porque a veces hay Hipotecas que garantizan todas las operaciones que el deudor tiene con el banco y no sólo el crédito hipotecario que dio origen a la hipoteca.
Con ese documento en la mano se deben emitir los vales a la vista.
Esto es importante hacerlo dado que para liquidar la deuda, el banco cobra algunos costos adicionales.
Si esto no se hace, se corre el riesgo de hacer un cálculo con los documentos que se tengan a mano, (a veces se puede presumir de los mismos dividendos), o bien otros documentos entregados y que los involucrados tengan en su poder, y ese cálculo estará necesariamente erróneo.
Esto es porque si está atrasado el banco incluirá abogado, intereses penales y costas judiciales. Y si está al día, incluirá un período de cobro de dividendos adicionales, que normalmente son tres meses mas intereses.
Lo otro que puede suceder, (ocurre raras veces pero a veces ocurre) es que va el deudor a pedir el documento y un ejecutivo inexperto le entregue un documento normal que tienen en sus sistemas informáticos que no incluye los dividendos adicionales u otros costos, ya sea porque el ejecutivo no maneja bien el tema o el deudor no le dijo que era para liquidar el crédito y pidió sencillamente «un certificado de deuda» sin dar mayores explicaciones.
Resumiendo.
Si alguien realizó los cálculos para la liquidación de la deuda que no fuera el mismo banco, o si lo hizo el banco pero el ejecutivo bancario no manejó bien el tema y le entregó un certificado simple ya sea por desconocimiento o porque el deudor no se explicó correctamente, el área hipotecaria objetará la operación porque los montos del vale a la vista no cuadrarán con lo que se requiere para pagar el crédito.
Respondiendo a la pregunta original que ud nos hace, la labor es del deudor del crédito dado que la deuda es suya, y lo que corresponde es ir al banco a solicitar el valor del prepago.
Buena pregunta la que hace, la incluiremos en la página como orientación
Reciba ud un cordial saludo!!
Me ofrecen derechos… ¿Qué son? ¿Es posible la venta de derechos? ¿Es peligrosa?
Hace siempre mucho ruido el tema de los derechos, y la generalización sobre esto es peligrosa porque puede mover a confusiones, dado que todo siempre depende del uso del suelo y el metraje del terreno.
Lo que sucede es que los planos reguladores municipales establecen el uso del suelo, esto es si los terrenos son habitacionales, industriales, agrícolas, etc.
En el caso de los predios rústicos, esto es un terreno con uso de suelo agrícola, ganadero o forestal, se supone que los terrenos son para estos fines, por lo que sólo se puede construir si tienen a lo menos 5000 metros, y en este caso sólo dos casas y una bodega, en la que se supone que una es la casa familiar y otra para los trabajadores.
En este contexto, si el terreno «menor» es inferior a ese metraje o ya hay construcciones en el terreno «mayor», no se debería construir porque no será reconocida y tampoco tendrá agua potable o luz eléctrica individual. La solución en esos casos es un remarcador para el tema de la luz y abastecerse de agua con pozo o contenedor.
En lo otro que hay que tener cuidado, y que va por otra vertiente, es en el hecho que no sea un terreno riesgoso, esto es con riesgo de relaves, inundaciones u otros, los que están identificados en el certificado de informes previos, porque en este caso, no solamente la casa no será reconocida, que podría ser lo de menos, sino que además irán a demolerla.
El tema de los derechos es bastante largo de explicar, pero es más o menos así para entenderlo…
Imagínese que usted con una amiga es dueña de una mesa. Lo único que se sabe es que ambas son dueñas de la mesa, pero se desconoce si usted es dueña de la mitad de arriba, de la mitad de abajo, o la de la izquierda o la de la derecha.
Cuando un terreno no está subdividido ocurre más o menos lo mismo. A pesar de que se hayan realizado cierres perimetrales materiales y físicos, no se ha regularizado la existencia del lote, lo que ocasiona que todos los propietarios son dueños del terreno grande sin que se especifique en papeles cuál parte es. (el ejemplo de la mesa)
Lo anterior en un predio rústico, esto es, uso de suelo agrícola, ganadero, o forestal, trae una serie de problemas, dado que legalmente, en el caso que sea un terreno agrícola, para poder construir en el terreno debe tener como mencionábamos, una superficie mínima 5.000 metros cuadrados, y sólo es posible construir dos casas y una bodega, y podrán tener agua potable y luz eléctrica sólo quienes habitan esas dos casas.
Los terrenos como un todo, normalmente tienen más de 5000 metros, pero como el terreno no está subdividido, los terrenos individuales no existen, por lo que el resto de las propiedades no tendrán existencia legal y por lo tanto tampoco luz eléctrica o agua potable. En este caso se debe surtir de electricidad a partir de la casa que la tiene y colocar un remarcador, y en el caso del agua, sólo con pozo o camiones aljibe.
En el evento que el loteo sobre suelo agrícola fuera efectivamente realizado, el resultado serían varios terrenos individuales, pero todos con una superficie de menos de 5000 metros, por lo que tampoco podrían edificar legalmente, ni tener agua potable o electricidad de manera normal.
Hacemos la aclaración porque hay mucho mito con respecto al tema de los derechos. Los problemas que nombramos se producen en suelos agrícolas, ganaderos o forestales. En el caso de los suelos habitacionales, si no se hace nada, los problemas serán mas o menos los mismos, la diferencia es que en este caso sí puede ser regularizado a futuro.
Se suele decir incluso que la venta de derechos está legalmente prohibida. Eso no es correcto. Lo que está prohibido es la venta de varios derechos por parte de quien o quienes tienen la totalidad de la propiedad, convirtiéndola en un loteo irregular. Pero se pueden vender los derechos individuales sin problemas, o la venta de todos los derechos por todos los propietarios simultáneamente a una sola persona, de tal manera que lo resultante sea como único propietario quien compró.
Por lo anterior, si le ofrecen un terreno, lo primero que debe preguntar es si tiene rol individual, esto significa que está reconocido como un terreno individual por Impuestos internos. Si no tiene rol individual, le venderán derechos, y en este caso, no se deje llevar por el precio y hágase asesorar por alguien que sepa, que podría ser un abogado de su confianza, o un corredor de experiencia que esté asociado a alguna de las tres más importantes asociaciones gremiales de corredores de propiedades que les dan garantías de la más absoluta transparencia, conocimientos y y comportamiento ético del corredor asociado. Estas asociaciones son Uciq, Unión de corredores inmobiliarios de Quillota para esta provincia; Cpval, Corredores de propiedades de la región de Valparaíso, para esta región; Coproch, Corredores de propiedades de Chile y Acop, Asociación de corredores de propiedades, ambas a nivel nacional. Desconfíe de otras asociaciones.
¿Cuanto cobra la corredora por sus servicios?
Depende de lo que se trate. Todas las respuestas las encontrarás en nuestra página de Honorarios, que está en este enlace
Tengo mi propiedad en arriendo por medio de una corredora y aun no me tienen un arrendatario, mi ex pareja padre de mis hijas se entero que la arrendaria y me pidió el quedarse a vivir en la casa por que no tiene otro lugar donde vivir a lo que yo accedí. ¿Debo pagar algo a la corredora ?
Hola …
Lamentablemente no está normado el cobro de los corredores de propiedades, sino que se tiene la libertad para que cada corredor cobre lo que estime pertinente, dejando establecido estos cobros desde el inicio desde luego.
Ahora bien, la costumbre establece que en el caso de los arriendos (no de las ventas) , se cancela al corredor el 50% del valor del arriendo por parte del dueño, y otro 50% por parte del arrendatario, conjuntamente con las gestiones de administración posterior que son normalmente un 10% de cada arriendo por mes.
Si la gestión no se realizó, la costumbre establece que no se debería cancelar nada al corredor.
Sin perjuicio de lo anterior, y considerando que esto no está normado, hay corredores que solicitan cancelar un monto o porcentaje por concepto del esfuerzo que ha significado el trabajo. Esto es entendible, justificable, y no constituye ningún acto ilícito. Hay que comprender que el que no le haya conseguido aún un arrendatario, no significa que no ha hecho nada.
Los postulantes al arriendo se evalúan en varios aspectos y esto significa un esfuerzo y trabajo bastante grande, de lo contrario no se justifica un corredor y basta con colocar una publicación en Facebook y se le va a llenar de postulantes. El tema es que este cobro, si se aplica, debe estar claro desde el principio. Si no estaba claramente hablado desde el principio no recomendamos cancelar nada, la costumbre establece no hacerlo.
Esperamos haber despejado sus dudas.
Ahora bien, y con independencia de lo que nos pregunta, le podemos asegurar que la experiencia nos ha mostrado que en el caso de los ex que solicitan quedarse en la casa familiar, después no hay como sacarlos y, cualquier arreglo se distorsiona no cumpliendose con ningún compromiso acordado. Esperamos que no sea su caso, pero por favor y con mucho respeto, acepte un consejo de quienes llevan muchos años en este rubro… Ya sea por ud misma o con la ayuda de un corredor arriende esa casa y asegúrese los dineros para sus hijas.
Reciba un cordial saludo y le deseamos el mejor de los éxitos!!
Hola Buenas Tardes, me gustaría saber, si la Compradora no cumplió el plazo de compra, debe pagar un porcentaje por no cumplimiento, esto necesariamente hay que contratar un abogado para que se haga valer ese contrato? Y lo otro, hay que pagarle el 1% a la corredora aunque no se haya vendido la casa? Espero su respuesta por Favor, Gracias.
Hola…
Nos da muy pocos detalles de lo que sucede, por lo que es muy difícil orientarla
Vamos por partes
Con respecto al tema de la no venta y el porcentaje por incumplimiento, lo primero es determinar si existe o no una promesa de compraventa firmada ante notario.
Si esa promesa firmada notarialmente NO existe, entonces no hay nada que hacer y puede despedirse de esa posibilidad.
Si la promesa firmada notarialmente SI existe, entonces debe partir haciendo un esfuerzo y negociar por la buena con la contraparte para el pago. Si no llega a acuerdo, debe contratar a un abogado porque debe hacer una demanda y ganar el juicio presentando las pruebas correspondientes.
Con respecto a la corredora, lamentablemente no está normado el cobro de los corredores de propiedades, sino que se tiene la libertad para que cada corredor cobre lo que estime pertinente, dejando establecido estos cobros desde el inicio desde luego.
La costumbre establece que en el caso de las ventas, se cancela al corredor el 2% del valor de la venta por parte de comprador y vendedor.
Si la corredora está cobrando el 1%, está cobrando menos de lo que la costumbre establece.
Ahora bien, si la venta no se realizó, la costumbre establece que la manera como se debe actuar en esta situación debería estar establecida en la misma promesa de compraventa. Si en la promesa se estableció que debe cancelarse a todo evento al corredor, entonces debe hacerlo. La promesa establece derechos, pero también obligaciones.
Si en la promesa nada se establece, otra forma de costumbre es establecerlo previamente en un documento denominado «orden de venta», que se firma al inicio cuando se entrega la propiedad en venta al corredor.
Si este documento nunca se firmó, y/o el tema no se habló desde un principio, quedará exclusivamente a su criterio si le cancela o no a la corredora, suponiendo que efectivamente la corredora esté solicitando ese pago.
Si existe ese documento y habla del tema, deberá actuarse en la forma prevista en ese documento, que para eso existe.
Si no existe ese documento pero el tema se conversó previamente, es de personas de buena educación respetar los acuerdos.
Si no existe el documento, y el tema jamás se conversó y la corredora se lo está pidiendo, quedará a su criterio.
Nosotros en lo particular dejamos establecido el tema en la orden de venta, pero considerando que esto no está normado, hay corredores que solicitan cancelar un monto o porcentaje por concepto del esfuerzo que ha significado el trabajo. Esto es entendible, justificable, y no constituye ningún acto ilícito. Hay que comprender que el que la propiedad no se haya vendido, no significa que no ha hecho nada. Hay normalmente un enorme trabajo de comercialización, muestra de la propiedad, sacar papeles, perdidas de tiempo de casi toda una mañana en el conservador de Bienes Raíces, en la municipalidad y un largo etc que como las partes no lo ven, entonces no lo valoran.
Nuestra recomendación es la siguiente:
Si la promesa existe y habla del tema, cíñase a ella.
Si no hay promesa, o esta no habla del tema pero la orden de venta existe y habla del tema, cíñase a ella.
Si no hay papeles, pero el tema se conversó desde el principio, respete su palabra.
Si ninguna de estas cosas ha sucedido, solicite al corredor(a) que le entregue un listado detallado de las acciones que se realizaron y la manera en que el corredor valoriza su trabajo. Sobre la base de lo anterior, una vez que le haya presentado ese documento, evalue si el trabajo vale lo que le está cobrando. Si ud considera (realmente a conciencia y con la mano en el corazón), que el trabajo realizado no vale lo que le está cobrando, a la corredora le quedará como experiencia que debe dejar esto establecido desde el principio.
Esperamos haber despejado sus dudas.
Reciba un cordial saludo !!
Hola, consulta, en el caso que yo esté vendiendo mi casa a través de una corredora y el comprador está trabajando con otra corredora. Al cerrar el trato e inscribir, yo debo pagar solo a mi corredora o debo pagar a ambos corredores?
Gracias
Hola
Normalmente los corredores cuando hacen eso trabajan en una modalidad que se llama «canje», esto significa que el comprador le pagará honorarios a su corredor, y el vendedor le pagará al suyo, no habiendo pago de honorarios cruzados.
La corredora con quien está trabajando el comprador no debería cobrarle nada a ud.
Sugerimos conversar el tema con la corredora con la que ud. está trabajando y dejárselo claro desde el principio y a la brevedad, aunque ella ya debería saberlo. Si la otra corredora le solicita algún pago adicional, deje que se entiendan entre ellas. Ud. pague sólo a su corredora.
Saludos!!
Buenas tardes estoy viendo una propiedad para comprar con la vendedora estamos de acuerdo con el precio formas de pago etc..
Pero la corredora quiere que le pague el 1% con la promesa de compra venta lo que sería 1.500.000 más la tasación lo que no es menor y yo me preguntó si no se realiza la venta por cualquier motivo ese dinero lo pierdo ?.
O se puede dejar en custodia el pago ?
Saludos.
Hola… Lamentablemente no está normado el cobro de los corredores de propiedades, sino que se tiene la libertad para que cada corredor cobre lo que estime pertinente, de la manera que estime conveniente, dejando establecido estos cobros desde el inicio desde luego.
La costumbre establece que en el caso de las ventas, se cancela al corredor el 2% del valor de la venta por parte de comprador y vendedor, y ese 2% la costumbre establece que el comprador lo cancela en el momento de la escritura, o dejando vales a la vista con instrucciones notariales, las que normalmente se liberan una vez que la propiedad está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Ahora bien, sin conocer los detalles del caso es arriesgado emitir una opinión, dado que en casos complejos hay corredores que solicitan una cancelación parcial en el momento de la promesa.
Ahora bien, si la venta no se realizó, la costumbre establece que la manera como se debe actuar en esta situación debería estar establecida en la misma promesa de compraventa. Si en la promesa se estableció que debe cancelarse a todo evento a la corredora, entonces debe hacerlo. La promesa establece derechos, pero también obligaciones.
Si a ud eso no le acomoda, puede dejar establecido en la misma promesa que en el momento de la firma de la escritura se dejarán los vales a la vista bajo instrucciones notariales, entre ellos la cancelación de los honorarios a la corredora, y que si la operación no se realiza se deben cancelar los honorarios a la corredora conjuntamente con la ejecución de la cláusula penal, esta última normalmente un 10% que tiene que pagar la parte incumplidora a la otra parte.
En general siempre recomendamos no realizar operaciones o aceptar cláusulas de las que no se esté plenamente convencido. El trabajo de un corredor normalmente termina en la compraventa en el momento en que está inscrita en el Conservador de manera correcta, cosa que es responsabilidad del corredor. La corredora puede argumentar que si alguien se echa para atrás, a ella nadie le pagará el trabajo realizado. Pero ud. puede contraargumentar que si el vendedor se echa para atrás, o la inscripción sale con reparos y no se puede inscribir , el pago de esos honorarios que ud. realizó los perderá irremediablemente porque nadie se los va a devolver.
Sugerimos establecer en la promesa las condiciones en que se cancelarán los honorarios en caso de que se realice la operación, y también en el caso que no se realice. Y dejar en custodia notarial los vales a la vista correspondiente a la operación hasta la correcta inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dado que este momento es el único momento en que ud se constituye como el dueño de la propiedad, no en el momento de la firma de la escritutra, y mucho menos en el momento de la promesa.
Lo anterior nada tiene que ver con el pago de la tasación que es una cosa diferente y que debe ser pagada a todo evento. En este caso, el momento de la promesa es un buen momento para hacerlo.
Recomendamos siempre trabajar con corredores asociados a Asociaciones gremiales de corredores, dado que normalmente tienen los conocimientos necesarios y están controlados por el muy estricto código de ética de estas instituciones. Entre estas asociaciones le podemos nombrar a COPROCH o ACOP a nivel nacional, UCIQ para la zona de Quillota, La Calera y quinta región interior, y CPVAL para toda la Quinta Región.
Reciba un cordial saludo y le deseamos el mejor de los éxitos!!
Hola una consulta si vendo una propiedad con corredora y somos 3 herederos y el mayor se está haciendo cargo, pero tengo una duda cuando se venda la casa el corredor distribuye el dinero de la venta a los herederos?? O el dinero lo recibe uno de los dueños?? Gracias
Buenos días
Para partir, quien distribuye los dineros es el comprador, en ningún caso el corredor.
La costumbre establece dos maneras de hacerlo, sin perjuicio que se pueda adecuar de una manera específica distinta, y depende muy especialmente de cómo se lleven los hermanos.
La primera es cuando la relación entre los hermanos es muy mala, en cuyo caso lo recomendable es que el comprador tome tres vales a la vista a nombre de sí mismo y endosables, luego, llegado el momento en que deban ser entregados, endosa cada uno de los documentos a nombre de cada uno de los hermanos pasándoles uno a cada uno, o dejandolos en custodia notarial para que sean entregados a cada uno cuando se cumplan las condiciones establecidas, que normalmente es la publicación en el Conservador de Bienes Raíces, dado que ese es el momento en que se constituye como nuevo dueño y no el momento de la firma de la escritura.
La segunda es que las relaciones entre los hermanos sea buena, en cuyo caso facilita mucho que dos de los hermanos hagan un poder al tercer hermano, y que ese tercer hermano retire el vale a la vista y les haga llegar la plata a los otros dos. En este caso, la venta es mucho más fácil y rápida.
Si nada se establece, se debe hacer un vale a la vista a cada uno porque los vendedores son tres personas distintas
Esperamos haber aclarado sus dudas.
Un cordial saludo!!
Hola! Que buena pagina!!
Tengo una consulta, estoy revisando una escritura por la compra de una parcela (yo como parte compradora) y en la escritura aparece el rol de intermediación del corredor con sus respectivos cobros de honorarios. Esto es correcto? O está de más esta clausula en la escritura?
Quedo atento! Muchas gracias!!
Buenas tardes, gracias por consultarnos.
La cláusula está totalmente de más.
Ahora bien…¿ud está seguro que nos está hablando de la escritura? ¿No la estará confundiendo con la promesa de compraventa?
El colocar la intermediación del corredor en la promesa de compraventa es una cláusula común y genera derechos y obligaciones que son totalmente lícitos de establecer y por supuesto de respetar.
Ahora, colocarlos directamente en la escritura es una práctica muy poco común, dado que normalmente los honorarios de los corredores se establecen y caucionan a través de vales a la vista con instrucciones notariales en conjunto con los vales a la vista para el vendedor, los que quedan en custodia hasta que se cumplan las instrucciones, momento en que serán entregados a cada uno.
Nosotros lo hemos visto muy pocas veces, y han sido en ocasiones en que por factores muy especiales no ha sido posible tomar un vale a la vista.
Por lo anterior, colocarlos directamente en la escritura normalmente estarían de más. Pero si aún así estuvieran puestos, no hace ningún daño que estén allí colocados mientras la escritura esté bien redactada. Si esto se cumple, no debería traer ningún problema es que estén allí establecidos.
Esperamos haber aclarado sus dudas
Un cordial saludo!!
Hola estimados tengo una duda , si quiero comprar una casa usada y ya está aprobado el crédito y tasación en qué momento debo pagarle al vendedor el 20% del pie ?
Buenos dias, gracias por consultarnos
No existe una normativa específica para ello, dado que los procedimientos son los que establecen las partes.
Sin perjuicio de eso, la costumbre establece un procedimiento que es el que nosotros recomendamos.
Vaya ud al banco y tome un vale a la vista A SU PROPIO NOMBRE y que sea nominativo. La razón de que esté a su nombre es que los dineros saldrán de su cuenta, por lo que si si hace el documento a nombre del vendedor, y el negocio se cae, no podrá recuperar los dineros salvo la buena voluntad del vendedor. En este caso, aunque no haya cobrado el documento, el vale a la vista estará a nombre del vendedor igual y las platas son de él, cobradas o no. Si se cae el negocio, y no le quiere devolver los dineros, tendrá que hacer un juicio para recuperarlos. Para evitar todos estos conflictos, debe ud. tomar un vale a la vista por el 20% para ud misma y que sea endosable.
Una vez que comprador y vendedor hayan firmado la escritura definitiva de compra venta, endose el documento al vendedor de la propiedad y coloque instrucciones notariales para que el documento quede en resguardo del notario para ser entregado al vendedor SÓLO CUANDO LA PROPIEDAD APAREZCA INSCRITA A NOMBRE SUYO EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES.
Esto es así porque la propiedad estará a nombre suyo sólo cuando esté inscrita en el conservador, la firma de la escritura es un trámite previo, no genera que ud sea la dueña. Ud es la dueña sólo cuando está inscrita en el conservador.
Por lo general no recomendamoss jamás entregar dineros a cuenta de nada. Entregue dineros cuando la vivienda sea suya
Esperamos haberla ayudado
Excelente página. Necesito hacer una consulta sobre reparaciones en un domicilio arrendado, llevamos 3 años arrendando un casa por medio de corredor de propiedad, siempre se nos han cuestionado los arreglos no locativos del domicilio y en este caso en particular no se quieren hacer cargo del arreglo de la techumbre de la propiedad, en la última lluvia aparecio una gotera en el comedor y uno de los baños se lluvio por completo, subí a mirar que pasaba y me di cuenta que las planchas del techo están corridas, ya que en estás no se ve fijacion alguna, se ven como sobrepuestas, sin tornillos, ganchos y nada que las fijé, hicimos saber el problema al corredor y la dueña y nos dice que somos nosotros quienes debemos correr con la reparación de el techo ya que llevamos 3 años en la casa y nunca se había llovido. Tengo entendido que estás reparaciones no son locativas, sino indispensables. Ya no sabemos a quien recurrir y que pasos seguir para que nos reparen esto…es posible que me orienten
Hola, Gracias por consultarnos.
Sin estar allí y sin poder hacer un análisis en terreno de la situación, es poco probable que podamos ayudarle.
El gran punto es determinar la razón por la cual se están produciendo las filtraciones, y sobre ese punto recién se podrá saber si las reparaciones son locativas o no.
Supongamos por ejemplo que esto se ha producido porque las canaletas están tapadas. Claramente en ese caso quien debe correr con esos gastos es el arrendatario.
Su postura de que existen anormalidades en la estructura es totalmente válida.
Pero la postura de la propietaria de que si no ha se llovido antes con esas anormalidades y se llovió ahora también es totalmente válida.
Lo que el corredor debe hacer es mandar a una persona especializada a determinar la razón de las filtraciones. Si la razón es estructural, lo debe hacer el dueño. Si la razón es falta de mantenimiento (por la razón que sea), la debe hacer el arrendatario.
Sólo el diagnóstico de una persona especializada que vaya y diagnostique, y que por supuesto sea ajena a los intereses de ambas partes, le podrá dar el origen de las filtraciones, y en consecuencia quien debe pagar en la medida que sea o no locativa. Debe solicitarse a esa persona un diagnóstico por escrito que determine la causa.
Los pasos que debe seguir son instruir al corredor para que haga esto. Sólo con ese diagnóstico podrá dilucidar el tema.
Si el diagnóstico objetivo arroja que la razón dice relación con responsabilidad de uso, deberá pagar ud.
Si es estructural sin responsabilidad de uso, deberá pagar la propietaria.
Si una vez realizado este diagnóstico, la propietaria no quiere pagar debiendo hacerlo, o no llegar a un arreglo para ello, debe utilizar los recursos legales, para lo cual debe asesorarse con un abogado. IMPORTANTE: No debe jamás descontar por su cuenta del arriendo, hable con un abogado primero.
Le deseamos muy sinceramente que el problema se solucione.
¿En qué precio debo vender la casa, en el avalúo comercial o en el avalúo fiscal?
Buenísima pregunta.
Hay que separar dos cosas.
Hay algo que se llama el avalúo fiscal, y otro que se llama el avalúo comercial.
El avalúo fiscal en términos de la compra y venta de propiedades no sirve para nada. Su función dice relación con el tema de los impuestos que se deben pagar, y este avalúo es el que normalmente aparece en impuestos internos y en otros documentos.
Por otro lado, el avalúo comercial es el valor que razonablemente tiene la propiedad y representa el precio justo en el que se puede vender.
Hubiese sido maravilloso que existiera alguna relación entre las dos cosas, dado que no habría ninguna de las subjetividades que normalmente se presentan en la venta de una propiedad al colocar el precio. Pero lamentablemente no la hay. Para el avalúo comercial, que objetivamente realiza un tasador, son muchos los factores que influyen, y cada uno de ellos puede asumir distintos valores, por lo que en la práctica no hay relación entre el avalúo fiscal y el comercial.
Otra cosa es si la pregunta apunta a ¿Cuánto es lo razonablemente prudente que me puedo bajar en una negociación? O dicho de otra manera, ¿Qué sobreprecio le puedo poner para que en la negociación sepa hasta donde llegar dado que siempre me piden rebaja?
La respuesta en este caso es clara. En el mundo de la tasación de propiedades se maneja un porcentaje promedio de un 5% sobre el precio esperado como valor de negociación.
Si la casa cuesta por ejemplo $60 millones, 3 millones es lo máximo que podría bajarse, por lo que, en este caso, lo que conviene es promocionar la casa a un precio de venta de $63 millones para llegar a los 60. La respuesta es 5% como promedio.
Tal vez un poco más si se habla de propiedades de valores muy importantes, por ejemplo un terreno de 3 mil millones de pesos, en el que podría ser razonable un 8%. Pero estos casos son los menos. Lo normal en los valores en los que se mueven las propiedades, es posible hablar de un 5%.
Esperamos haber aclarado sus dudas.
Reciba un cordial saludo!!
Hola
buenas noches , estuve viendo muchas preguntas pero ninguna me aclara una duda que tengo
Le comento:
Somos 7 hermanos que heredamos una propiedad la estamos vendiendo con subsidio por el serviu el problema es que todos desconfían de todos y la relación es pésima
Yo como hermano mayor busque toda la documentación que solicitan y esta todo ok loara vender
El problema es que todos quieres ser titulares para recibir el pago de la venta y esa persona entre repartir a cada uno lo que le corresponde no existirá alguna forma o que quede escriturado cundo se realice la venta que se les cánsele un cheque, vale vista o transferencia a casa uno de los herederos
Por qué la desconfianza y la mala realícenos que tenemos todos nos lleva a eso
De ante manos muchas gracias por la respuesta
Buenas noches
Para partir, todos son vendedores, por lo que si nada se establece, lo que corresponde es un pago para cada uno
Cuando la relación entre los hermanos es muy mala, lo recomendable es que el comprador tome vales a la vista a nombre de sí mismo y endosables, luego, llegado el momento en que deban ser entregados, endosa cada uno de los documentos a nombre de cada uno de los hermanos, dejandolos en custodia notarial para que sean entregados a cada uno cuando se cumplan las condiciones establecidas, que normalmente es la publicación en el Conservador de Bienes Raíces, dado que ese es el momento en que se constituye como nuevo dueño y no el momento de la firma de la escritura.
Esperamos haber aclarado sus dudas.
Un cordial saludo!!
Hola quisiera su orientación, un hermano tiene una propiedad que no está regularizada, en un sitio urbano con Rol Propio, el necesita venderla, puede vender si no está regularizada la casa, solo como sitio urbano en venta con construcción ? O como podría hacer para ponerla en venta ?.se puede hacer y que el comprador regularice la casa ?
Muchas gracias por su gran ayuda a las dudas de las personas.
Hola
Gracias por consultarnos
Si el sitio está regularizado a su nombre y cuenta con rol propio, el terreno puede ser vendido sin problemas aunque la construcción no esté regularizada.
El problema acá es el tiempo que demorará en venderse
Nos explicamos que queremos decir con esto.
Para adquirir una propiedad existen sólo tres formas de hacerlo, que son:
Pago al contado
Pago con crédito hipotecario
Pago via subsidio
(o una combinación de ellos por supuesto)
Sin saber más datos, es difícil aproximarnos a los tiempos, pero la venta promedio de una propiedad con estas tres fuentes de financiamiento es de mas o menos 6 meses. Menos tiempo en ciudades mas grandes y tal vez algo mas en localidades mas alejadas.
Ahora bien, el subsidio no corre para propiedades en que haya aunque sea un palo no regularizado.
Por otra parte, el banco sólo tasará lo que está regularizado en el caso de un crédito hipotecario, en este caso sólo el terreno, lo que inevitablemente bajará el financiamiento que dará el banco y a veces muy lejanamente del valor que espera el propietario.
Por lo tanto sólo nos queda la venta en efectivo.
Y es cosa de sacar las cuentas.
Si con tres fuentes de financiamiento se demora 6 meses, con tan sólo una fuente de financiamiento de demorará el triple, por lo que tranquilamente puede estar un año y medio esperando vender la propiedad.
Esa es la razón por la que en las preguntas frecuentes y en este paso a paso indicamos que es preferible vender con todo regularizado para agilizar los procesos.
Si este efecto lo tiene claro, la respuesta es que efectivamente puede vender la propiedad sin tener la casa regularizada.
Ahora bien, hay que tener claro si se puede o no construir donde está la casa, porque siempre hay limitantes aunque sea terreno urbano. No nos ha dado información alguna acerca de las especificidades de la propiedad, por lo que desconocemos la factibilidad de construir de acuerdo a la ley general de urbanismo y construcción, que hará que finalmente la casa pueda ser regularizada. Suponemos para efecto de esta respuesta que en este caso esas limitantes no existen.
Lo concreto y respondiendo su consulta, el terreno puede ser vendido como está sin problemas, pero teniendo claridad acerca de lo que le acabamos de comentar.
Un cordial saludo!!
Hola! Tengo mi departamento en arriendo a traves de un contrato con un corredor de propiedad, sin embargo no estoy conforme con el trabajo del corredor y me gustaría prescindir de los servicios pero mantener el arriendo con mi arrendatario pero esta vez con trato directo conmigo, como debo proceder para hacer este cambio
Atenta a sus comentarios
Saludos
Hola
Existe una norma que establece que las cosas de se deshacen de la misma forma en que se hacen.
Si se firmó un contrato de administración de la propiedad con el corredor, el mismo contrato debe establecer la manera en que se debe desahuciar.
Si se establece algo de esto en el contrato de arriendo, el mismo contrato debe establecer la manera en que se debe desahuciar.
Si nada se ha firmado con el corredor, o en su defecto no se establece como desahuciar el contrato, remita una carta formal al corredor en que da término al contrato y avísele de ello al arrendatario
Un abrazo
Buenas tardes. Tengo una duda, verá, el 8 de febrero próximo termina mi contrato de arrendamiento (soy arrendatario), y no deseo renovar contrato, sin embargo, la empresa corredora de propiedades cerró, por lo tanto, de acuerdo al contrato de arriendo, debo notificar por carta certificada con al menos 60 días que no renovaré contrato. Frente a esta situación, nose a quien debo dirigir la carta, ya que la propietaria que señala el contrato, de acuerdo a este, comparte la dirección de la empresa. ¿Que me sugiere?
Quedo atento y muchas gracias.
Saludos.
Interesante pregunta
En el contexto de un contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene el derecho de poner término al contrato, siempre que cumpla con las formalidades establecidas en la legislación chilena y en el propio contrato. No obstante, cuando la corredora de propiedades ha dejado de operar y los datos del dueño del inmueble son desconocidos, se genera una situación particular que debe abordarse con un enfoque legal adecuado, por lo que nuestra primera recomendación es el asistir con un abogado inmobiliario o en la corporación de asistencia judial
En lo inmediato y solo como complemento a lo anterior, algunas consideraciones…
Ud le está pagando el arriendo a alguien. Pídale la dirección a ese alguien y notifíquelo allí.
Si no está pagando a nadie porque desconoce a quien debe hacerlo, debe cancelar el arriendo en la tesorería general de la república.
Ahora bien, si no tiene datos de nadie…
Si el contrato establece que las comunicaciones deben realizarse a través de la corredora, y esta ya no existe, el arrendatario tiene el derecho de buscar una vía alternativa razonable para notificar al arrendador. En ausencia de una corredora, la notificación debe hacerse directamente al propietario.
Por lo anterior, el primer paso es intentar identificar al propietario del inmueble. En Chile, los registros de propiedad inmobiliaria son públicos y pueden ser consultados a través del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble. Al solicitar un certificado de dominio vigente del inmueble, podrá obtenerse información detallada sobre el propietario actual.
También puede verificar en el Servicio de Impuestos Internos (SII) quien figura como titular del inmueble. En su sitio web institucional se puede realizar una búsqueda por rol de contribuyentes y así dar con los datos necesarios.
Una vez que sepa quien es el propietario actual, puede averiguar su dirección a través de un informe platinium de Equifax
También está la opción de enviar la carta de término del contrato de arriendo mediante correo certificado con aviso de recibo al domicilio establecido en el contrato. De esta forma, queda constancia de haber cumplido con los plazos legales para finalizar el vínculo contractual.
Y por último, también está la corredora como persona natural. Si como empresa ya no están operando, ud se comunicaba con alguien allí y ese alguien lo mas probable es que siga ubicable. Consúltele los datos del propietario a esa persona.
Cualquiera sea el caso, sugerimos partir con la pregunta a un abogado inmobiliario, porque siendo una situación absolutamente atípica, dependerá de las particularidades de la situación y se ignoran muchos detalles sobre los cuales establecer una respuesta detallada.
Le deseamos el mejor de los éxitos!!
¿Tienes alguna otra duda?….. Nos encantará atenderte, visita nuestro formulario de contacto que encuentras por acá